中信建投-绿城管理控股-9979.HK-2022年经营数据点评：新签订单稳健增长，代建风口大有可为-230204

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　　核心观点
　　22年公司新签订单稳健增长，新拓代建费收入86.1亿元，同比增长21.1%，为后续业绩释放提供有力保障。全年销售表现远好于百强房企，彰显市场下行期客户对绿城管理控股品牌力的认可。当前代建风口仍在，城投公司及地方拿地平台、政府机关、参与不良项目的AMC公司及金融机构均对代建有较大需求，公司作为行业龙头将明显受益。
　　事件
　　公司发布公告称，公司2022年新拓代建项目合约总建筑面积达2823万方，较去年同期增长23.9%；新拓代建项目代建费预估86.1亿元，较去年同期增长21.1%。截至2022年底，公司代建项目管理的总合约建筑面积达1.0亿方，在建面积达4715万方。
　　简评
　　全年新签订单稳健增长。2022年公司新拓代建项目合约总建筑面积达2823万方，较去年同期增长23.9%，增速较2021年提升1.9个百分点；新拓代建项目代建费预估86.1亿元，较去年同期增长21.1%，增速较2021年下滑1.2个百分点。2022年新拓代建费86.1亿元是2021年全年代建费收入的3.8倍，为公司后续业绩释放提供有力保障。
　　全年销售维持正增长，凸显公司品牌实力。公司全年实现合同销售面积587万方，同比下滑5.2%；实现合同销售额875亿元，同比增长3.6%。相较于百强房企全年销售额下滑42%，公司的销售表现卓越，实现正增长。
　　代建风口到来，公司作为行业龙头将明显受益。根据中指研究院统计，2022年城投公司及地方平台企业仍是拿地主力，其中大量在未来将需要专业代建服务帮助开发；除此之外，公司在“保交楼”中也发挥着重要作用：公司作为目前市场上唯一参与过资本代建的上市公司，目前已在江苏、广东、河北、广西等地接手多个地产纾困项目，与房企（包括中国恒大、奥园集团等）、资方（AMC及信托机构）以及行政机关（政府、法院等）等多主体展开合作，未来有望在此基础上进一步扩大其业务规模。
　　维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024年EPS为0.36/0.46/0.57元，维持买入评级和目标价8.38港元/股不变
　　风险分析
　　1.自2021年下半年以来，房企融资渠道收紧，人力过剩，不少房企选择通过代建这种无负债手段实现扩张与生存，目前已有包括华润、金地、旭辉在内的30多家房企涉足代建行业，且大多选择了和绿城管理控股一致的轻资产模式，行业竞争加剧可能带来公司毛利率降低；
　　2.绿城管理控股作为轻资产公司，需要项目经理把控项目设计、施工、销售、后续物业的全流程进度，对项目经理有较高的要求，人才发展速度跟不上可能会制约公司订单增长，激烈竞争亦有可能导致公司人才流失，继而致使业务扩张速度减慢。