中信建投-新城控股-601155-三个修复和一个创新，推动公司价值重塑-221211

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　　充分受益于三支箭，公司从信用修复逐步走向拿地修复。公司作为优质民营房企的代表，近期150亿元的储架式发行成功注册，并计划发行20亿元的2022年第三期中票，由中债增进提供全额担保。公司股权再融资早在2016年7月已审核获批但未发行，近期证监会重启涉房企业股权再融资，公司也有望获益。2022年以来公司因为信用压力和销售低迷，未在公开市场拿地，伴随公司信用转好及后续房地产市场逐步复苏，公司将重新开始拿地或采用轻资产代建，房地产开发业务有望回归正轨。
　　伴随疫情防控政策优化，公司将迎来商业修复。截至2022年三季度末，公司开业及管理输出的商场数量为137个，较2021年年底增长7个；1-10月实现租金收入80.7亿元，已达到2021年全年水平的93.8%，全年有望保持同比正增长；商场出租率维持在96.0%的较高水平，经营状况持续稳定。参照美国和新加坡经验，疫情管控政策优化后消费将得到明显修复；我国购物中心客流在10月出现快速回暖，环比9月增长16.1%，随着近期疫情防控政策的进一步优化，公司旗下商场经营有望持续改善。
　　证监会研究推动商业不动产公募REITs试点，金融创新有望打开公司成长空间。12月8日证监会副主席李超表示研究推动公募REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。2021年公司就曾筹划将旗下位于长三角和部分二线省会的9个商业物业作为底层资产，设立信托基金在新交所主板上市。此次国内公募REITs有望扩展至商业不动产领域，将为公司盘活商业资产、补充净资产、改善现金流提供新机遇，推动公司取得新一轮成长。
　　重申买入评级，目标价33.39元。我们预测公司2022~2024年EPS为4.77/4.89/5.10元。我们认为在当前行业环境下，公司的信用修复、拿地修复、商业修复以及未来可能的金融创新，将助力公司稳健经营，重回成长轨道，推动公司价值重塑。