中信建投-保利发展-600048-2022年三季报点评：投资聚焦核心，龙头地位稳固-221030

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　　事件
　　公司发布2022年三季报，前三季度实现营业收入1564.4亿元，同比增长13.0%，实现归母净利润130.9亿元，同比下降3.6%。
　　简评
　　业绩总体平稳，盈利能力下滑。2022年前三季度公司实现营业收入1564.4亿元，同比增长13.0%，实现归母净利润130.9亿元，同比下降3.6%。得益于结转规模的提升，1-9月公司营收增速较高。期内公司增收不增利的主要原因在于：1、毛利率有所下降，由上年同期的29.8%下降至当期的24.5%，系此前获取的高价地块进入集中结转期；2、销售管理费用率提升至2.1%，较上年同期提升了0.4个百分点，主因市场去化压力加剧。
　　销售排名提升至第2位，回款表现良好。1-9月公司实现销售金额3201.0亿元，同比下降22.0%，实现销售面积1920.5万平，同比下降24.5%，表现优于同期百强房企45.8%的降幅；销售均价16667元/平米，同比提升3.4%。实现回款2939亿元，回款率达91.8%。销售排名由2021年末的第4位提升至第2位。
　　投资聚焦核心，融资渠道顺畅。1-9月公司新拓展土地项目70个，对应拿地金额1235亿元，同比下降13.9%。期内投资强度（拿地金额/销售金额）为38.6%，较去年同期提升了3.6个百分点。重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及区位，38个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。公司继续保持在“三道红线”中绿档，年内发行了公司债合计65亿元、中期票据合计100亿元，融资成本在2.8%至3.5%之间，处于行业低位。
　　下调盈利预测，维持买入评级和目标价不变。我们下调公司2022-2024年的EPS至2.30/2.56/2.81元（原预测为2.47/2.66/2.92元）。
　　维持买入评级和24.70元的目标价不变。
　　风险提示：政策放松不及预期；销售结算不及预期；多元化受阻。