东方证券-房地产行业2023年第9周地产周报：政府工作报告重申防范化解风险，百强销售结构性修复-230306

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　　本周市场回顾。第9周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.0%。沪深300指数报收4130.55，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收2422.44，周度涨幅-0.3%；房地产板块指数报收3047.63，周度涨幅为0.7%。
　　本周行业要闻。两会政府工作报告：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。中国证监会：支持优质保险资产管理公司参与开展ABS及REITs业务。央行：落实二十大和中央经济工作会议部署，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。政协发言人：推动房地产业向新发展模式转型。南京：可将公积金账户余额作为前期购房资金。义乌：加大购房金融支持、加大“房票”使用力度。深圳：2023年将新增18.5万套保障性住房。合肥：多子女家庭购买首套房可提高公积金贷款额度。广东：支持信托公司、金融资管公司参与房地产项目并购重组。厦门、沈阳：多子女家庭可在限购区购买第三套自住房。南京：拍地竞买保证金可使用银行保函替代。
　　第9周新房、二手房销售量较第8周均增加。第9周44大城市新房销售为4.0万套，较第8周增加10.6%；21大城市二手房销售2.5万套，较第8周增加8.5%；一线城市新房、二手房交易较第8周分别增加34.4%、增加13.5%；二线城市新房、二手房交易较第8周分别增加12.5%、增加8.8%。库存量和库销比均较第8周下降。截至第9周，20大城市库存为114.6万套，较第8周减少5013套；库销比为16.1个月，较第8周减少0.4个月。本周土地市场出让热度下降。第9周36大城市市本级合计成交土地2块。土地出让金减少。第9周36大城市市本级土地出让金为2.9亿元，较第8周减少248.0亿元。平均溢价率下降。第9周36大城市市本级土地成交平均溢价率1.9%，较第8周下降7.0个百分点。
　　重点公司公告。万科拟配售3亿股H股新股，募集资金总额约39亿港元。万科、碧桂园公布2月经营情况。张江高科、外高桥、陆家嘴、浦东金桥发布2022年业绩快报。碧桂园服务、金茂物业发布2022年盈利预告。保利发展、华发股份、招商蛇口更新定增或发行股份购买资金及募集配套资金说明书。京能置业拟筹划定增。
　　投资建议与投资标的
　　2023两会政府工作报告中房地产相关内容基本延续去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及了防风险和支持住房需求等方面。报告再次强调防范化解优质头部房企风险，同时首次提到“防止无序扩张”，说明针对优质房企的融资支持有望延续，但供给端的纾困不会采用加剧房企高负债、高杠杆、高周转的方式。需求端方面报告重申“支持刚性和改善性住房需求”，在扩大内需章节未再次明确提及住房改善消费，结合此前住建部部长倪虹发言中强调精准施策等表述，我们认为需求端宽松政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，而不会不计代价“大水漫灌”。市场方面，春节以来销售回暖趋势延续，年前因疫情积压的部分刚需持续释放；二手房成交好于新房，原因在于二手房此前折价幅度更大，且无交付风险；新房销售呈现结构性复苏，根据克而瑞数据显示，1-2月百强销售金额和面积同比增速分别为-13%/-21%，其中央国企销售金额同比增长41%。部分房企现金流压力缓解后主动缩量保价，市场有效供给减少，因而货值充足、推盘坚决的头部央国企和高评级民企销售表现亮眼。预计基本面弱复苏的趋势将延续，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。