海通国际-中资美元债市场研究：地产债周报-230214

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　　投资要点
　　二级市场表现：境内地产债涨势放缓，境外高收益地产债下跌。2023年2月6日至12日，中证地产债指数上涨0.1%，中资美元房地产投资级债券指数下跌0.1%，中资美元房地产高收益债券指数下跌4.1%。截至2022年2月12日，观察中境内地产债平均收益率为7.19%，本周上升17个基点，中债估值平均净价为77.96元，本周上涨0.40元。境外中资美元地产债平均收益率为45.85%，较上周末上升234个基点，彭博估值平均净价为58.87元，较上周下跌1.10元。
　　一级市场动态：境内地产发行10笔债券，以地方国企为主。境外万达再发3年期美元债。截至2023年2月12日，境内地产行业共发行10笔债券，募集资金64亿人民币，平均期限2.3年，利率2.88%，含AAA级和AA+级公司。境外地产债新发行为万达集团发行3年期美元债，发行收益率为12.375%。3只境内地产债待发行，发行人为地方国企和民企旭辉。本周受保利转让与碧桂园合作项目以及碧桂园出售部分城市项目公司股权影响，民企资产处置动作不断，市场情绪较弱。
　　行业基本面与政策跟踪：商品房成交量保持复苏趋势，一线城市环比改善较明显，二三线较弱，地方政府继续出台房地产市场支持政策。截至2023年2月12日，30大中城市商品房周度累计成交面积为242.0万平米，环比上升28.7%，同比上升41.6%。分城市级来看，一线城市成交面积65.4万平米，环比上升60.3%，同比上升162.0%；二线城市成交面积127.5万平米，环比上升14.4%，同比上升3619.9%；三线城市成交面积49.1万平米，环比上升36.8%，同比上升1787.8%。与历史周度销售水平比较，一线城市恢复较快，二线城市次之，三线城市较弱。地方政府行业支持政策不断，首场土拍市场区域分化。
　　投资建议
　　境内地产债在反弹后涨势趋缓，境外受到行业新闻影响走弱，市场短期有回调趋势。回调后二级市场将具备投资价值，政策支持以及销售复苏趋势难改变。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难改变，地产公司基本面和信用修复将继续进行。二月第二周房地产行业销售仍处于弱复苏阶段，一线销售改善较明显。建议关注具备国资背景的混改企业投资机会，特别是境内外收益率较高、利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的投资机会。建议关注标的：碧桂园、新城、旭辉、中骏、远洋；其他可关注标的：合景泰富、宝龙。
　　风险
　　地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期，国内疫情影响反复。