兴业证券-招商蛇口-001979-1月销售点评：排名进一步提升，优质土储保障销售-230210

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　　投资要点
　　事件：
　　2023年2月9日，公司发布1月经营数据。1月公司实现签约销售面积64.11万平方米，同比减少9.14%；实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%。
　　点评：
　　1月销售金额同比增加，销售排名进一步提升。1月公司实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%；实现签约销售面积64.11万平方米，同比减少9.14%。销售均价24594元/平米，同比增加14.6%，环比增加35.7%。销售排名前进1名，根据克而瑞销售榜单排名，1月公司排名第五，较22年全年排名前进1名。
　　1月拿地新增2宗住宅用地，重仓沿海及高能级城市。公司1月新增2宗地块，拿地总建筑面积14.8万方，拿地总金额11.8亿元，拿地楼面均价7971元/㎡，拿地金额占销售金额比重7.5%。两块住宅用地均位于二线城市，合肥一宗，郑州一宗。公司拿地布局更集中在高能级城市和沿海。根据统计，2022年公司在一二线城市拿地金额占比达83.6%，在长三角和珠三角拿地金额占比达67.2%。
　　融资优质仍然明显，三道红线持续达标。23年1月公司发行1笔13亿元超短期融资债券，利率2.16%。22年全年公司共计发行债券374.2亿元，加权平均利率2.82%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。截至2022年6月30日，公司现金短债比为1.48，净负债率为48.96%，剔除预收账款的资产负债率为62.38%，“三道红线”监测指标全部绿档。
　　投资建议：公司销售、拿地表现靓丽，在一二线核心区域有大量优质土地储备，持续看好公司投资价值。根据公司业绩公告，我们维持22-23年EPS为0.39元和0.47元，以2月9日收盘价计算，PE分别为37.9倍和31.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期。