兴业证券-万科A-000002-1月销售点评：销售金额降幅收窄，与建行合作住房租赁基金-230207

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　　事件：2月4日，公司发布1月经营数据。2023年1月公司实现签约面积167.3万平方米，同比减少20.6%；实现签约金额286.3亿元，同比减少19.6%。
　　点评：
　　1月销售金额同比降幅收窄，销售保持龙头地位。2023年1月公司实现签约面积167.3万平方米，同比-20.6%（12月同比-17.9%），环比-41.7%；实现签约金额286.3亿元，同比-19.6%（12月同比-37.4%），环比-28.0%；销售均价17113元/平方米，同比+1.2%。公司销售保持龙头地位，在克而瑞1月销售榜单中排名第二位，较22年上升一位。
　　1月无新增拿地，土储聚焦核心城市。按公司披露口径，22年1-12月累计拿地力度为22.0%。2022年全年公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比35.6%，二线城市占比30.4%，三线城市占比34.0%。其中：深圳（16.5%），东莞（13.7%），上海（13.2%），杭州（8.7%），广州（5.9%）。
　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。2022年全年共发行债券295.9亿元，加权平均融资成本3.11%，融资优势明显。截至2022年9月30日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1个百分点。
　　万科与建行投资建万住房租赁基金，助力盘活长租公寓存量资产。募资规模为人民币100亿元，万科下属公司出资比例为20%。主要投资于万科集团及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。万科与建行的合作将有利于助力盘活存量资产，优化公司现金流。
　　投资建议：销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。在融资政策不断支持下，积极性有望提升。我们预计万科2022-2023年EPS分别为2.08元、2.29元，按照2023年2月6日收盘价计算PE为8.3倍、7.5倍。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。