海通国际-中国房地产行业：1月销售放缓，盈利预警打压市场情绪-230131

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　　2023年1月销售数据依然疲软
　　根据CRIC的数据和我们的估计，我们跟踪的30家中国房地产开发商在2023年1月的总销售额同比下降30%（环比下降45%）。2023年1月春节是房屋销售进展缓慢的关键原因。不过，根据CRIC的数据，40个主要城市在2023年春节的销售量仍分别比2022/2019年春节低14%/32%左右。我们认为，与往年相比，2023年春节住宅销售势头明显放缓。
　　由于2月的销售历来落后于1月，我们认为，只有从3月开始，才能迎来更有意义的销售复苏。
　　国企开发商的销售业绩优于民企
　　根据CRIC数据和我们的估计，在我们跟踪的主要开发商中，越秀地产、华润置地、保利A等国企开发商的表现优于同业平均水平，在2023年1月的合同销售额同比分别增加75%/5%/4%，好于同业，同业平均同比下降30%。
　　一波盈利预警将在近期打压投资者情绪
　　据我们了解，目前约有12家A股或香港上市开发商发布了2022财年业绩盈利预警（见第3页），我们认为，不久会有更多企业发出盈利预警。我们认为，一波又一波的盈利预警将加剧股票投资者的观望态度。此外，未来两个月内不会有新股配售，因为大多数开发商都处于限制买卖期。
　　我们仍然看好防守型国企开发商，包括中国海外（688 HK）、华润置地（1109 HK）、中海宏洋（81 HK）和越秀地产（123 HK）。