申万宏源-建发股份-600153-销售表现强劲，投资积极逆势扩张-230104

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　　22年销售2,158亿元、同比-7%，跑赢行业、排名升至行业第8。根据CRIC公布的12月百强房企销售排行榜，建发房产2022年全年实现销售金额1,703亿元，同比-0.5%；12月单月销售金额255亿元，同比+10%；算上联发集团后，公司2022年全年实现总销售金额2,158亿元，同比-7%；单月销售金额300亿元，同比-2%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司年初至今销售同比表现强于我们跟踪的50家房企（后者销售金额、销售面积同比分别为-40.5%、-43.4%），且优势愈发明显。此外，根据克而瑞数据，公司2022年全年销售额全国排行第8名，较21年末继续提升9名，实现逆境中的弯道超车。
　　22年拿地逆势扩张、拿地力度持续高位，土储充沛、聚焦核心一二线。公司22H1拿地金额631亿元，同比-50%；拿地面积357万平，同比-66%；拿地/销售金额比高达77%、拿地/销售面积比84%。9月，公司发布公告，子公司建发房产在北京、上海、苏州、漳州累计获取5幅土地，拿地金额159.0亿元，拿地面积47.0万平（不完全统计），单月金额口径拿地力度高达119%。整体而言，公司逆势积极拿地，且布局在核心一二线城市，未来销售去化更有保障。截至22H1，公司土储货值4,283亿元，土储充沛确保后续销售增长。
　　公司财务健康，杠杆水平可控，在手现金充沛，融资优势明显。截至22Q3末，公司在手货币资金923亿元，同比+24.9%；公司资产负债率78.9%，剔除预收账款后资产负债率66.5%，净负债率28.7%，现金短债比1.06倍。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，融资渠道通畅，2022年建发股份发行公司债、超短融、交易商协会ABN合计110亿元，此外以建发房产为主体发行公司债、企业债、中票、ABS、ABN合计129亿元，公司融资优势明显。截至22Q3末，公司预收账款2,880亿元，同比+26.6%；预收账款规模可观，未来公司有望进入结算高峰期。
　　投资分析意见：销售表现强劲，投资积极逆势扩张，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企龙头，主营供应链运营及房地产两大业务，供应链营收增速可观，地产销售跨越式高增，预计公司业绩将进入集中释放期。此外，公司近年来在核心城市逆周期积极扩张，也将赋予公司后续更强的销售和业绩弹性。我们维持22-24年归母净利润预测为66.5、76.6、87.8亿，目前公司现价对应22/23PE仅为6.4X/5.5X，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动、实现双重高增，维持目标价为19.73元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。