兴业证券-房地产行业新房二手房周报：支持刚改住房需求，百强月度销售仍处于底部，因城施策有所加速-230102

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　　投资要点
　　本周新房、二手房成交面积环比均上升，同比有所下降。1）新房方面：本周36城整体新房成交面积393万方，同比-31.5%，环比+21.4%，相对2021年周均-26.5%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-40.7%/-9.7%/-56.2%，环比+33.4%/+50.6%/-25.0%。一线城市中，北京、广州、深圳环比均提升，其中北京环比增幅达204.8%；二线城市中，青岛、济南、杭州、南京、宁波、武汉、成都、苏州环比均提升。12月以来，新房累计成交面积同比-34.3%，环比+20.3%。城市表现方面，青岛、宁波、厦门、苏州、泰安、扬州、江阴、惠州、韶关、泉州、江门同比正增长。2）二手房方面：本周13城二手房成交面积92万方，同比-24.2%，环比+5.6%。城市表现方面，无锡本周成交面积同比增幅超100%。12月以来，成交面积同比-8.8%，环比-15.0%。城市表现方面，扬州本月成交面积同比增幅超100%。此外，深圳、杭州、成都、青岛等核心城市亦实现同比正增长。
　　满足行业合理融资需求，支持刚改住房需求。本周央行、银保监会对房地产市场进一步发声。1）央行：12月30日央行货币政策委员会第四季度例会召开。会议提及要扎实做好“三保”工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚改住房需求，确保房地产市场平稳发展；2）银保监会：12月27日银保监会党委召开扩大会议。会议再提要促进金融与房地产正常循环，做好“三保”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚改住房需求，支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　12月百强房企销售同比跌幅扩大，市场仍处于底部。12月31日，克尔瑞发布榜单。百强房企实现销售操盘金额6775.1亿元，环比+22.2%，同比-30.8%，降幅较11月的-25.5%进一步扩大。全年百强房企实现销售操盘金额6.5万亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平。
　　因城施策有所加速。1）东莞12月26日起全域放开限购，部分区域网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易；2）成都父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房；3）重庆明确优化商业贷款住房套数认定，自有住房用于保障性租赁住房和长租房的，可不纳入家庭住房套数计算；4）郑州发布支持房地产市场平稳健康发展十二条政策，包括适度调整限购区域，开展购房补贴；5）长治明年起对拥有一套住房并结清房贷家庭，再申请公积金贷款首付由50%降至20%。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周36城整体新房成交面积393万方，同比-31.5%，环比+21.4%，相对2021年周均-26.5%。年初以来累计同比-36.3%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-40.7%/-9.7%/-56.2%，环比变化+33.4%/+50.6%/-25.0%，年初以来累计同比-24.8%/-30.3%/-48.5%。
　　二手房方面：本周13城整体二手房成交面积92万方，同比-24.2%，环比+5.6%。年初以来累计同比-13.5%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化31.5%，环比+21.4%，相对2021年周均-26.5%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-40.7%/-9.7%/-56.2%，环比变化+33.4%/+50.6%/-25.0%。
　　12月累计：36城市新房成交面积同比-34.3%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-29.9%/-24.9%/-47.9%。
　　年初以来：36城市新房成交面积同比-36.3%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-24.8%/-30.3%/-48.5%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为13.5个月，环比变化+0.7个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.3/+0.4/+5.1个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化-24.2%，环比+5.6%。12月以来累计同比-8.8%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-13.5%。
　　一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比-30.6%，环比+37.5%。12月以来累计同比-31.9%。年初以来累计同比-28.2%。
　　二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比-23.3%，环比+2.5%。12月以来累计同比+4.6%。年初以来累计同比+3.0%。
　　2、房企资金跟踪：
　　12月30日，南京高科拟发行中期票据，发行规模不超过人民币30亿元。
　　12月30日，光大嘉宝接受光大控股全资子公司光控江苏不超过人民币10.53亿元的借款，借款年利率为6%。
　　12月29日，外高桥拟非公开发行股票，募集资金总额不超过35亿元，用于项目建设和补充流动性资金。
　　12月29日，中交地产根据经营需要，向地产集团借款合计65.6亿元人民币，借款年利率为7.5%。
　　12月28日，华夏幸福拟向华润置地转让下属多家公司股权和债权，预计可为公司净回笼资金124亿元。
　　12月28日，我爱我家首期员工持股计划出售完毕，共售出1098.8万股，占公司股本总额的0.47%。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　12月30日，长沙第五批次集中供地顺利完成，共出让13宗涉宅地，其中11宗底价、2宗溢价。
　　12月29日，深圳市政度提交市人大常委会会议审议的民生实事报告中指出，2022年以来，全市建设筹集保障性住房11.74万套、供应分配9.1万套，十件民生实事35项具体任务全部完成。
　　12月29日，四川、重庆两地已实现50余项住房公积金缴存、提取、贷款等信息实时在线互通共享，在推动住房公积金一体化发展多个方面取得新实效。
　　12月29日，济南第四批次集中供地顺利完成，共出让14宗涉宅地。
　　12月28日，广州规资局推出深化便民暖企服务，深化二手房“带押过户”，深化新建商品房项目“交房即交证”，推进房地产项目收楼“云领证”。
　　12月28日，黔东南州住房和城乡建设局发布商品房团购方案，积极鼓励支持有购房意愿的劳动群众通过本次团购活动报名登记渠道报名参加团购活动，团购者可享受六项政策优惠。
　　12月27日，武汉第六批次供地顺利完成，共出让11宗涉宅地，其中10宗底价、1宗溢价。
　　12月27日，徐州第六批次供地顺利完成，10宗地全部底价成交。
　　（2）公司信息：
　　【保利发展】拟非公开发行股票，募集资金总额不超过125亿元，用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金。
　　【新城控股】公司控股股东富域发展解质押公司7000万股，占公司总股本3.1%。
　　【万科A】第五期中期票据募集资金37亿元已到账，年利率为3%。
　　投资建议：房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议提及支持住房改善消费、支持刚性和改善性住房需求，而当前基本面持续下行，需要更大力度政策变化。持续坚定看好地产股，可重点关注，1）有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A、华侨城A、首开股份等；2）预期明年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团；以及招商积余、南山控股，等等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。