兴业证券-招商蛇口-001979-11月销售点评：债券融资保持优势，公司拟定增募资购买资产-221211

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　　投资要点
　　事件：2022年12月10日，公司发布11月经营数据。11月公司实现签约面积122.3万平方米，同比减少3.3%；实现签约金额234.52亿元，同比减少7.3%。
　　点评：
　　11月销售金额、面积同比小幅均下降。11月公司实现签约金额234.52亿元，同比减少7.3%（10月为同比+50.7%）；实现签约面积122.32万平方米，同比减少3.3%（10月为同比+6.1%）；销售均价19173元/平米，同比下降4.2%。1-11月累计实现销售金额2500.0亿元，累计同比下降11.6%，累计同比降幅进一步收窄；累计销售面积958.5万平方米，累计同比减少22.9%，累计销售均价26083元/㎡，累计同比上升14.6%。
　　11月拿地新增2宗住宅用地，全年拿地积极，聚焦核心城市。11月拿地总金额18.1亿元，拿地总建面18.5万方，拿地均价9784元/平方米，拿地金额占销售金额比重7.7%。22年1-11月，累计拿地金额1167.5亿元，拿地金额占销售金额比重46.7%。2022年根据拿地金额计算，其中：一线城市占比54.1%，二线城市占比33.4%，三四线城市占比11.6%，海外占比0.9%。其中：上海（34.5%），北京（10.2%），深圳（9.4%），长沙（7.3%），合肥（7.1%）。
　　三条红线持续达标，融资成本保持低位。11月公司发行2笔债券，共计20.6亿元：一般公司债务，13.6亿元三年期，利率2.75%。交易商协会ABN 1笔，共计7.0亿元，利率为2.9%。今年以来，公司共计发行债券319.7亿元，加权平均利率2.83%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。截至2022年6月30日，公司现金短债比为1.48，净负债率为48.96%，剔除预收账款的资产负债率为62.38%，“三道红线”监测指标全部绿档。
　　公司拟定增募资购买前海片区优质资产，有望增厚业绩。12月5日，招商蛇口发布停牌公告，拟定增募资购买资产，拟购买资产包括南油集团24%股权等。当前招商蛇口持有“前海自贸”36.17%股权。购买南油集团24%股权后，南油集团将成为公司全资子公司招商蛇口对“前海自贸”权益比例也将提升5.38pct至41.55%。公司拥有前海片区优质资源权益价值提升。此外，妈湾片区内已完工住宅项目，均价约108000元/平米，本次交易也有望增厚业绩。
　　投资建议：公司积极响应政策放松，股权融资重启。且公司销售、拿地表现突出在一二线核心区域有大量优质土地储备，持续看好公司投资价值。由于本次交易详细内容尚未披露，我们维持22-23年EPS为1.43和1.57元，以12月2日收盘价计算，PE分别为10.2倍和9.3倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。