华泰证券-固收：推动REITs扩容至商业不动产等领域-221209

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　　报告核心观点
　　证监会副主席李超12月8日在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。政策持续支持REITs试点范围扩大，此次为首次提及拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，此举有助于推动REITs市场发展壮大，同时拓宽房企融资渠道。保租房REITs仍是政策支持重点，新能源、水利、新基建实现尽快覆盖，相关项目储备充足，预计未来申报发行将提速。税收细则的完善和推动长期机构投资者参与投资，有利于进一步激发原始权益人、投资人等参与积极性，提升“机构定价”，促进市场良性发展。
　　首次提及推动范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域
　　政策支持REITs不断扩容，保租房、新基建等领域逐步纳入REITs试点范围内，此次发言首次提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。发改投资〔2021〕958号文曾明确指出酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。此次发言对推动REITs市场发展壮大有重大深远意义，同时此举也有助于拓宽房企融资渠道，盘活存量资产。从国际经验来看，海外成熟REITs市场主要以商业地产为主流底层资产，我国公募REITs市场大有可为。
　　保租房REITs仍是政策支持重点，新能源、水利、新基建实现尽快覆盖
　　保租房REITs一直是政策支持的重点，国务院22号文首次明确保租房定义，多维度支持保障性租赁住房健康发展，958号文明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目，22年5月国务院等多部门发文支持保租房REITs加快发展，目前已有红土深圳安居、中金厦门安居、华夏北京、华润有巢4只保租房REITs上市，保租房REITs扩容势在必行。尽快覆盖新能源、水利、新基建并非首次提出，11月证监会就有此提法，预计相关行业申报审核速度将提速，根据上市公司公告统计，共有8家上市公司已公告申报REITs的底层资产行业为能源供应，相关行业项目储备充足。
　　税务：全球对比来看，我国REITs全流程税负压力适中，税收细则待完善
　　从税务视角看，基础设施REITs的生命周期包含设立前重组、设立、运营和分配等环节。在创设环节，3号公告大大减轻了原始权益人在设立环节的税负压力，我国所得税递延的优惠已经优于美国伞形REITs结构设计的优惠；不过3号公告更多是“提纲挈领”的政策，细则有待进一步完善。在项目运营环节，所得税可以通过“股+债”的结构设计大大抵减。在针对投资者分红与转让的所得税水平低于美国但高于免征所得税的香港。税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因，我国REITs相关税收征管细则的进一步完善，有利于进一步激发原始权益人、投资人等参与积极性。
　　推动长期机构投资者参与投资，有利于丰富投资者结构，提升“机构定价”
　　目前REITs的机构投资者以战略投资者、券商自营、保险为主。券商自营认购较为踊跃，一方面是券商有做市需求，另一方面券商多部门参与REITs发行也便于自营打新。从中长期角度看，REITs具备稳健且收益相对可观的特点，符合保险机构配置偏好，21年11月银保监会下发《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》后，保险资金投资比例从第一批的3%上升至第二批的10%。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，一方面有助于丰富投资人结构；另一方面，有利于推动市场朝着机构定价的方向演变，促进我国REITs市场良性发展。
　　风险提示：公募REITs政策落地不及预期，公募REITs运营风险。