兴业证券-物业管理行业：地产融资端修复，物管板块反弹-221205

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　　本周行情：本周（2022.11.28-12.02）恒生物管指数增幅为3.6%，其中涨幅前三的公司为融创服务、宝龙商业和世茂服务，分别增长34.3%、29.7%和21.7%；截至12月2日YTD涨幅前三的公司为华润万象生活、中海物业和万物云，分别增长8.1%、4.7%和2.0%；恒生物管指数反弹83.6%，个股反弹幅度前三的公司分别为融创服务、碧桂园服务和旭辉永升服务，分别反弹196%、187%和171%。
　　受益于地产公司融资端修复，物管板块迎来反弹：本周多家地产公司获取银行授信额度，包括宝龙地产、旭辉控股、碧桂园、新城控股等资金压力较大的民企地产公司，我们认为民营房企的流动性持续改善释放出积极的信号，相应民营物管公司将有更大改善空间。
　　11月行业第三方市场拓展TOP 3为雅生活服务、万物云和碧桂园服务：2022年11月，TOP 50物管公司第三方市场拓展面积共计1.6亿平米，在新增合约面积中占比88%，第三方市场拓展已成为物管公司扩规模的主要途径；其中排名前三的物管公司分别为雅生活服务、万物云和碧桂园服务，11月第三方市场拓展面积分别为1464、1180和1180万平米。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是融创服务（+0.72pct）、碧桂园服务（+0.71pct）和旭辉永升服务（+0.70pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至12月5日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为13/10XPE。我们认为随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业和华润万象生活，民企物管公司碧桂园服务、新城悦服务和旭辉永升服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。