安信证券-无锡土拍零距离（1/22）：五拍凉意依旧，联合拿地占比仍较高-221203

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　　11月29日，无锡完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　无锡本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，个别提升至50%；与前四轮土拍不同，本轮土拍未实行预申请制度，土地直接挂牌出让，除经开区89号地块限价为1%，其他地块限价8%-15%。拿地中、拿地后规则基本不变。
　　无锡2022年五轮土拍平均溢价率延续较低水平，全部地块底价成交，土拍凉意依旧。无锡2022年五轮土拍合计推地14宗，供地数量与今年第四轮基本持平；无地块流拍、撤销，成交14宗，成交金额224.1亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率延续今年第三、四轮的低溢价率水平，土拍凉意依旧。从区位来看，无锡本轮土拍地块质量尚可，下辖五区均有供地，梁溪区、惠山区、锡山区、新吴区、滨湖区分别供地3宗、3宗、3宗、2宗、2宗，经开区供地1宗。部分地块区位较优、周边配套成熟，如经开89号地块，位于热点板块奥体，周边配套成熟，紧邻地标性项目奥体中心（规划）；新吴区94号地块波士顿国际学校北地块教育资源较优，配套无锡高新区（新吴区）太科城实验学校等。但各板块热度不高，本轮土拍地块均底价成交。当前无锡楼市销售端仍未回暖，截至2022年10月，无锡商品房销成交积累计同比跌至-37.1%，房企参拍仍较谨慎。
　　联合拿地下，无锡本轮土拍国、民企拿地占比均有所上升。2022年第三轮土拍以来，无锡联合拿地占比（地块数量占比）大幅提升，占比均在70%以上，在联合拿地的提升下，国、民企拿地占比均有不同程度的提升。具体来看，本轮土拍国企拿地占比明显提升，全口径拿地金额134.6亿，拿地金额占比60.1%，较今年第四轮的48.2%明显提升。主流国企绿城中国40.3亿拍得1宗地，锡山文商旅、无锡惠盛投资、惠科城发分别拿地38.1亿、31.6亿、17.9亿，浙江隐轩置业、无锡恒聚源投资等也均有拿地。本轮土拍国企参与拿地7宗，仅2宗为单独拿地，其余均为联合拿地。民企拿地占比小幅提升，全口径拿地金额58.2亿，拿地金额占比25.9%，较今年第四轮的22.6%小幅提升。无锡宸瑞置业、上海南港地产分别拿地41.7亿、16.5亿，均为与城投或国企合作拿地，未见主流民企拿地。在国、民企拿地占比提升下，土拍城投拿地占比下降，全口径拿地金额129.9亿，拿地金额占比57.9%，较今年第三、四轮的90%左右有所下降。无锡太湖新城、滨湖城投、食品科技园公司分别拿地40.3亿、25.8亿、22.8亿，无锡山水产投、无锡地铁集团等也均有拿地，其中仅2宗为单独拿地。
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