安信国际-2023年地产行业投资策略（附央行16条及保函置换监管金）：地产黑铁时代，房企压力上升-221117

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　　调控由从严变从宽，再到放松
　　疫情初始爆发后出现短暂的政策放松，但从2020下半年开始，调控基调明显收紧，多次释出「房住不炒」改革方向不变之信息。
　　在2020-21年初先后推出「三道红线」、「房贷限制」及「土地集中供应」。其后更多次傅出推出房地产税的消息。
　　 2021年下旬，随着房企爆雷不断，央行、国务院等相继释出稳定市场的声音，但「房住不炒」仍是大原则。
　　 2022年3月，国务院、央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等高调提出支持措施。
　　 2022年11月，央行、银保监会等联合出台16条金融措施。其后出台以银行保函置换监管帐的便利。
　　加息周期雪上加霜
　　中国房地产美元债ETF从去年高位下跌超过70%。民企收益率50%以上，当中超过100%的不罕见。地方国企升至10%，央企亦升至5-6%。
　　根据美国利率期货显示，市场预计明年加息终值将超过5%。美国利率预计要到明年才见顶。在加息周期中，美元债的再融资问题雪上加霜。
　　随着央行16条等的刺激，ETF成交量、价近日有所反弹。
　　央行16条，以市场化主导
　　1、稳定房地产开发贷投放。坚持「两个毫不动摇」，对国企、民企一视同仁…金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求…
　　 2、支持个人住房贷款合理需求。…因城施策实施好差别化住户信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限…
　　 3、稳定建筑企业信贷投放。
　　 4、支持开发贷款。…在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房企基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
　　 5、保持债券融资基本稳定。支持优质房企发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务健康…房企债券发行提供增信支持…
　　 6、保持信托等资管产品融资稳定。…鼓励信托公司等金融机构…按市场化、法治化原则支持房企和项目的合理融资需求，依法合规为房企项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
　　 7、支持开发性政策性银行提供「保交楼」专项借款。支持国开行、农发行…依法合规地向经复核备案的借款主体发放「保交楼」专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。