中信建投-房地产行业REITs周报：个人养老金或成REITs重要资金来源，首单房企保租房REIT获批-221106

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　　创新投融资机制，推动REITs试点。本周主要政策信息如下：1）11月1日，国家发改委印发《新发展阶段浙江嘉善县域高质量发展示范点建设方案》提出要推动投融资机制创新，推进国家产融合作试点城市建设，积极参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点；2）11月2日，国务院发展研究中心原副主任王一鸣在“2022金融街·资管峰会”上提出要加大对基建投资和重大项目的金融支持，逐步扩大REITs试点范围。3）11月4日，五部门联合发布《个人养老金实施办法》，证监会发布《个人养老金投资公开募集证券投资基金业务管理暂行规定》，提出个人养老金可以投资的基金产品应当具备运作安全、成熟稳定、标的规范、侧重长期保值等特征。
　　市值指数回升，交易量有所下降。1）本周REITs市值指数上升1.22%，尤其在周三后市场显著回升。周内日均换手率为1.32%，较上周上升0.01个百分点，总交易量约为3.20亿份，较上周同期下跌9.8%；2）周内产权类REIT上涨2.1%，特许经营权类REIT上涨0.2%；3）周内所有板块均上涨，能源类REIT上涨3.6%，是周内涨幅最大的板块，高速公路类REIT上涨0.1%，是周内涨幅最小的板块；4）周内已上市的20只REITs中，除华夏中国交建REIT及浙商沪杭甬REIT外，其余REITs均上涨，华夏合肥高新REIT涨幅最大，上涨3.9%。
　　华润有巢租赁住房REIT获批并开启询价。1）11月1日，华夏基金华润有巢租赁住房REIT项目通过上海证券交易所审批及证监会批复。中金安徽交控REIT发布发售公告，确认认购价格为10.880元/份；2）11月2日，华泰紫金江苏交控REIT发布认购申请确认比例结果的公告，网下投资者有效认购申请确认比例为0.86%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.83%；3）11月3日，华夏华润有巢REIT发布询价公告，询价区间为2.200元/份-2.552元/份。4）11月4日，华泰江苏交控REIT发布开通跨系统转托管业务公告及基金合同生效公告，基金合同于2022年11月3日生效。
　　周度观点：本周个人养老金相关政策出台，强调投资对象应具备运作安全、成熟稳定、标的规范、侧重长期保值等特征，与公募REITs长期稳定收益、与股债市场相关性较小的特征相契合，个人养老金有望成为我国公募REITs又一重要的资金来源。美国于1993年颁布允许养老金投资于REITs的法案，在该政策支持下，REITs市值在两年内增长100%。截至2021年9月30日，美国最大的200个退休计划中的REIT资产已增长至342亿美元。本周华夏华润有巢REIT获批，作为首单房企保租房REIT，顺利获批验证了地产商发展新模式，叠加沪深利好保租房发展的政策出台，带动保租房REIT市场表现回升，本周上涨2.8%。
　　风险提示：审批及发行进展不及预期，疫情影响项目经营，减免通行费获免租政策影响项目经营收益