海通证券-房地产行业3Q2022综述：行业集中度回升，利润率逐步调整到位-221105

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　　3Q2022，行业集中度回升。从市占率情况看，1-3Q2022，TOP20位房企销售金额市占率为31.20%。我们认为，随着调控逐渐放松，行业蓝筹的市占率正逐步重回上升的轨道。截止2022年三季度末，部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1倍）达标情况保持稳定。
　　1-3Q2022，房地产开发投资、新开工累计增速继续回落，而销售面积累计增速保持稳定。行业杠杆率回落后继续回升。3Q2022，一二三线城市的房价增速继续回落，分别为2.7%、-1.2%、-3.8%。
　　当期结算和费用率情况。1-3Q2022，A股房企的营业总收入降幅有所收窄，销售毛利率回落。其中营业总收入增速为-13.98%；销售毛利率为3.09%。1-3Q2022，A股房企的期间费用率为10.06%，比1H2022有所回落。
　　当期少数股东损益情况。1-3Q2022，A股房企的少数股东损益为275.9亿元，同比分别下降21.9%。1-3Q2022，A股房企少数股东权益占净资产比为38.57%，相对1H2022的37.74%呈上升趋势。我们认为，这是由于部分房企的联营和合营企业出现了风险所致，随着部分企业的风险逐步出清，少数股东损益情况有望逐步改善。
　　当期销售和现金流净额。1-3Q2022，A股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增加-32.19%，增速相对1H2022有所回升。3Q2022，A股房企净负债率为145.5%，相比1H2022继续回升。
　　存货和预收款（含合同负债）。3Q2022，A股地产房企累计存货同比下滑-5.19%。3Q2022，A股地产房企累计预收款（含合同债务）为3.57万亿元，同比下滑6.85%。
　　投资建议。维持“优于大市”评级，截至2022年10月31日，A股沪深300动态PE（TTM）为10.29倍，地产动态PE（TTM）为9.17倍。我们持续看好优质房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，行业集中度提升可能进一步提速。建议关注：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、建发股份等。物业公司方面建议关注：招商积余、新大正。
　　风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。