东方证券-房地产行业2022年第43周地产周报：供需两端走弱压力不减，基本面弱复苏态势持续-221103

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　　本周市场回顾。第43周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.8%。沪深300指数报收3541.33，周度涨幅为5.4%；创业板指数报收2250.51，周度涨幅-6.0%；房地产板块指数报收2667.16，周度涨幅为-8.2%。
　　本周行业要闻。国常会：继续狠抓稳经济一揽子政策落地，因城施策支持刚性和改善性住房需求。央行：人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点。北京市统计局：前三季度全市商品房销售面积同比下降5.1%，降幅比上半年收窄3.6个百分点。上海市统计局：前三季度新建商品住宅销售面积同比下降3.6%，降幅比上半年收窄16.2个百分点。深圳：发布小区房屋租赁参考价格。厦门：多孩家庭购买首套房公积金贷款额度增加10万元。福州六部门：房企交房前要报备住宅质量保证书、住宅使用说明书。珠海下调首套个人住房公积金贷款利率。成都：第三批供地325亿收官，44宗成交、其中2宗溢价、另有4宗流拍。无锡：四批次供地163.8亿收官，13宗地均底价成交。北京、深圳、杭州、武汉公布四批次供地计划，郑州公布三批次供地计划。
　　本周新房和二手房销售量均较上周上升。第43周29大城市新房销售为2.80万套，较上周上升8.3%；11大城市二手房销售1.05万套，较上周上升4.3%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降0.3%、上升2.8%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升5.4%、上升1.3%。库存量和库销比均较第42周下降。截至第43周，15大城市库存为122.8万套，较第42周减少7503套；库销比为15.0个月，较42周下降0.3个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第43周26大城市合计成交土地51块。土地出让金额减少。第43周26大城市土地出让金为366.2亿元，较第42周减少28.4亿元。平均溢价率下降。第43周26大城市土地成交平均溢价率0.2%，较第42周下降0.6%。
　　重点公司公告。保利发展、万科、招商蛇口、金地、滨江、华发、招商积余等公司发布三季报；中海更新三季度经营情况；万科拟发行不超过25亿元公司债；招商蛇口50亿元公司债已发行，3年期品种利率2.6%、5年期品种利率3.12%；大悦城15亿元公司债票面利率确定为3.13%，期限为3+2年期。
　　投资建议与投资标的
　　本周新房、二手房成交环比有所改善，二手房同比表现优于新房，土地市场依旧低迷。国常会表态继续狠抓稳经济一揽子政策落地，促进消费恢复成为经济主拉动力，因城施策支持刚性和改善性住房需求，政策发力方向仍将延续。从需求端看，九月全国销售边际稍有好转，同时城市间分化加剧，北京、上海等较强市场的销售降幅缩窄更加明显。此前需求端宽松政策对市场的提振效果有限，政策托底效果和可持续性仍有待观察。从供给端看，土地市场持续低迷，无锡四批次土拍13宗均底价成交，成都三批次土拍44块成交地块中仅有2块稍有溢价，另有2块流拍，与前两批次相比企业的拿地意愿进一步降低。此前财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，在当前二三线城市土地市场普遍依靠地方平台公司托底的情况下，预计Q4参拍企业降继续减少。综合来看，行业供需两端走弱的压力仍将存在，当前政策力度尚不足改变基本面弱复苏的态势，Q4末或有机会看到更大力度宽松政策。我们预计企业间分化仍将加剧，看好央国企和高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
　　风险提示：
　　销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。