华泰证券-固收动态点评： 经营分化下的公募REITs三季报-221031

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　　募REITs三季报表现分化，产业园受退租冲击较大，高速类边际好转，环保类受季节性影响收入环比上行，物流园类较为稳定。可供分配利润三季度环比大多上行，前三季度累计来看，REITs累计可供分派息比率大多超过3%。项目层面，三季度产业园类出租续租情况不及预期，关注管理人通过减少管理费、申请补贴等弥补收入下行的进展，及后续续租、租金回收情况。高速公路运营边际好转，关注后续车流量恢复情况。在疫情边际好转的情况下，低估值、高分红存续REITs项目对长期资金的吸引力或提升；支持政策频出、关注扩募以及打新机会。
　　三季度基金业绩表现分化，特许经营权类基金收入、净利润多环比上行
　　三季度基金收入环比大多上行（9只上行，3只下行），产业园受冲击较大，高速类受损有所缓和。高速类今年三季度收入完成率处于21%-25%，EBITDA完成率处于22%-26%，边际有所恢复。产业园方面，三季度收入环比下降明显，仍主要受中小微、个体户免租减租影响，仅东吴苏州REIT随着减租期结束收入环比上升。环保类项目由于存在季节性影响，且受疫情冲击较小，2只收入、EBITDA环比均有所上行。物流园由于以高标仓为主，经营也较为稳定，收入同比、环比均小幅上行，EBITDA环比小幅下行。
　　22年Q3可供分配金额多环比上升、同比下降
　　22年三季度可供派息比率多好于22年二季度（8只上行，4只下行）。其中建信中关村下滑最明显；高速公路类环比上行。前三季度累计来看，REITs累计可供分派息比率大多超过3%，特许经营权类公募REITs累计可供派息比率较高，沪杭甬由于前期累积较多、可供分派比率已超6.7%；前三季度特许经营权类可供分派比率大均超过3.7%。产权类公募REITs三季度派息比率多在1%左右，22年累计派息比率多在2.5%-3.5%之间。分红来看，21年累计分红比率均高于94.65%，已有7只REITs公告分红22年收益，可为投资者较早兑现收益。
　　三季度产业园受退租影响较大，疫情对高速影响边际好转，环保物流较稳定
　　项目经营层面来看，产业园类首当其冲、出租率下滑，重要现金流提供方到期不续租，3只产业园项目公告租金减免，对收入等产生直接影响，关注产业园免租后综合降费、申请补贴等方式可以多大程度冲抵租金下降的影响以及签约进展。高速公路三季度数据显示经营情况环比有所改善，未来仍需警惕疫情反复对高速公路经营效益的扰动。环保类项目收入均好于22Q2和去年同期，首创水务主要系经营季节性影响，夏季负荷率较高。仓储物流项目经营状况相对平稳，普洛斯项目出租率较2022Q2有所提升，盐田港项目经营稳中向好。
　　关注低估值、高分红的存续项目机会，关注扩募及打新机会
　　部分存续REITs较贵，三季报明显反映了退租对产业园的冲击，高速经营边际好转，关注部分受疫情扰动较小、经营稳健、区域环境稳定的REITs投资机会，后续若疫情得到较好控制后，项目基本面修复有望带动项目分红增加、估值提升。且由于期初累计现金等分红受影响小于项目收入等，存续REITs可挖掘低估值、分红确定性较高的项目机会。此外，5只REITs已公告扩募，关注市场情绪提振、优质资产注入等带来的机会。此外，建议积极关注打新机会，目前REITs试点阶段储备项目都较优质、审核较为严格，综合项目特征、估值定价等筛选投资标的，可以关注IRR、cap rate等指标。
　　风险提示：公募REITs运营风险，价格变动风险，数据统计估算偏