光大证券-房地产行业百城土地成交月度跟踪报告（2022年9月）：上海土拍成交总价创历轮新高，50强房企新增土地价值环比翻倍-221027

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　　9月百城土地成交边际改善，50强房企新增土地价值环比翻倍
　　9月，百城土地成交建面15569万平，同比+6.8%，环比+6.94%；成交总价4291亿元，同比-12.0%，环比+80.9%。1-9月，百城土地成交建面11.4亿平，累计同比-15.8%；成交总价23690亿元，累计同比-36.3%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元，同比-26.4%，其中，国有土地使用权出让收入38507亿元，同比-28.3%。根据克而瑞统计数据，9月，TOP50房企新增土地价值总计1848.8亿元，同比-21.2%，环比+156.8%；TOP50房企新增土地建面总计1097万平，单月同比-62.5%，环比+81.3%。根据克而瑞及中指研究院数据，截至9月30日，22城均完成二轮土拍，合计供应463宗涉宅地块，其中成交431宗，成交建面约4230.1万平，成交总价约5386.8亿元，成交溢价率均值约2.7%；截至10月24日，共有15城完成三轮土拍，合计供应289宗涉宅地块，其中成交269宗，成交建面约2988.1万平，成交总价约4260.5亿元，成交溢价率均值约2.8%。
　　按城市能级来看，土拍市场延续分化状态，上海第三轮土拍成交总价突破千亿元
　　按城市能级划分，2022年9月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为1229万平方米、4799万平方米、9541万平方米，单月同比分别+30.7%、-28.6%、+38.0%。成交总价分别为1638.4亿元、1684.2亿元、968.5亿元，单月同比分别+51.9%、-34.1%、-22.0%。成交均价分别为13329元/平方米、3510元/平方米、1015元/平方米，单月同比分别+16.2%、-7.8%、-43.5%。
　　按城市能级划分，2022年9月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面为603万平、2094万平、2105万平；其中一线、二线、三四线单月同比分别-3.3%、-42.2%、-7.7%。成交总价分别为1540亿元、1463亿元、606亿元；其中一线、二线、三四线单月同比分别+54.7%、-38.3%、-35.8%。成交均价分别为25553元/平方米、6986元/平方米、2881元/平方米；其中一线、二线、三四线单月同比分别+60.0%、+6.8%、-30.4%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为3.52%、2.81%、2.49%。
　　投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。