华泰证券-固收动态点评：首批公募REITs扩募提振市场情绪-220929

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　　核心观点
　　首批公募REITs扩募提振市场情绪。9月27日晚，中金普洛斯、富国首创、华安张江、博时蛇口、红土盐田港5只REITs公告扩募，28日市场情绪高涨，拟扩募5只REITs开盘领涨，存量REITs整体市场情绪较好。当前REITs市场处于供应较少的状态，赚钱效应吸引更多投资者关注，政策也积极促进REITs扩募，扩募为公募REITs注入更大想象力，驱动市场更加成熟，有助于进一步发挥上市平台作用。在当前资金较为充裕、机构欠配的状态下，扩募消息提振市场情绪，带动REITs上涨，后续需要关注扩募底层资产和交易结构相关信息，中期估值或走向分化。
　　扩募消息带动市场情绪提振
　　9月28日，市场情绪高涨，拟扩募5只REITs领涨，存量REITs整体市场情绪较好，涨幅较大。截至28日收盘，拟扩募5只REITs市场涨幅为市场前五名，成交量显著提升。目前市场公募REITs存量20只，累计募集资金618亿元，流通规模较小，已上市公募REITs资质相对较好，分红率较高，当前市场处于供应较少的状态，投资者关注度很高，赚钱效应吸引更多投资者关注。一级发行来看，近期发售的6只REITs认购倍数均过百,在当前资金较为充裕、机构欠配的状态下，扩募消息带动市场情绪提振。
　　扩募方案简介
　　5只REITs均采用定向扩募的方式；从拟扩募资产类型来看，2只为物流园，2只为产业园，1只为环保类,与原基础设施项目均为同一类型；从交易对手方来看，新购入资产交易对手主要为原基金原始权益人或原基金原始权益人子公司；从交易结构来看，中金普洛斯、富国首创水务、华安张江REIT采用了“公募基金-第2期专项计划-项目公司”的交易架构，博时蛇口和红土盐田港REIT在第2期专线计划和项目公司间设置了SPV。
　　政策积极推进扩募，扩募为市场注入更大想象力
　　扩募与首发均是REITs市场不可或缺的环节，发改958号文中就强调发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，2022年5月交易所出台了新购入基础设施项目（试行）细则，8月李超副主席公开表示尽快推动首批扩募落地，政策上一直积极促进REITs扩募。扩募有助于REITs市场走向成熟，形成良好的投融资结构；对发行人而言，扩募为原始权益人提供了持续为REITs注入优质资产的平台，有利于扩大融资规模，通过REITs方式实现资产的合理估值，提升企业价值；对投资人而言，在当前资金较为充裕、机构欠配的状态下，扩募能有效增加市场供给，为市场提供新增投资机会。
　　具体扩募对价格影响取决于底层资产和交易结构，中期估值或分化
　　公募REITs扩募若购入更多资产质量较高的项目，将会给投资者带来更多的分红等，但分红率是否提高也取决于扩募项目的定价、运营等因素。对二级市场价格的影响需关注拟收购资产质量、新收购资产项目估值、基金是否有足够债融空间等要素。随着更多同类资产入市，REITs中期估值或走向分化。伴随市场稀缺性降低，有助于资产估值回归内在价值，推动二级定价更为理性，存量公募REITs价格在这种背景下或走向分化。
　　风险提示：公募REITs扩募不及预期、运营风险、价格变动风险