广发证券-土地观察之一：从集中供地看城投拿地合作方-220926

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　　市场下行，集中供地热度整体偏低。截至9月20日，多数城市已完成两轮集中供地，从金额来看，2022年集中供地出让金是2021年同批次的62%。从溢价率来看，依然偏低，整体在2%-5%之间。
　　22城分化，重点城市仍有热度。深圳、合肥、杭州、宁波、成都、上海成交进度、溢价率双高。厦门、广州、重庆、北京、南京、福州、苏州成交进度低，但溢价率高，土地仍有热度。
　　22城包括直辖市、部分省会/省内GDP前三的城市，其城投拿地方式可以作为城投市场化拿地的方向。2022年集中供地城投拿地3322亿元，占比30%。从城投参与模式来看，88%是纯城投/子公司拿地，12%由城投、非城投合作获取。
　　城投拿地合作方有四类：本地民企、本地国企、全国规模性房企、全国规模性建筑施工企业。和本地民企、全国规模性房企、本地国企合作分别有18块、16块、11块。与建筑企业合作的仅1块。我们倾向于认为，与全国性房企合作意味着市场化拿地程度最强。与本地民企、本地国企合作，市场化拿地程度依次减弱。此外，若溢价率高于零，则代表提高报价争抢土地，也反映了市场化拿地。
　　整体来看，22城中，市场化合作获取土地的城投以AAA平台为主。分城市来看，深圳、杭州、无锡、上海有部分城投获取土地相对市场化，与全国规模性房企合作，且溢价率高于5%。其中，深圳、杭州、上海整体表现较好，无锡除单一地块溢价率高之外，多数地块底价成交。长沙、青岛、南京有部分城投与全国规模性房企合作，但均以底价成交。广州、成都、济南、宁波、天津无城投与外地企业合作拍地，主要与本地企业合作。
　　核心假设风险。土拍统计存在误差。疫情反弹存在不确定性。
　　备注。本文数据来源于中指院