中信建投-REITs行业2022年中报综述：疫情导致业绩承压，投资人认同REITs长期价值-220925

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　　受新冠疫情影响，REITs整体经营表现不及预期，仅3只REITs达预期。我们从基金总收入、EBITDA及可供分配金额三个维度衡量所有REITs的中期业绩表现，以年度过半业绩过半作为基本衡量标准。所有12只REITs的累计实现金额占其半年度预测金额总数的比例分别为89%/91%/90%，未达到预定目标。仅有红土盐田港REIT、华安张江光大REIT及建信中关村REIT 3只REITs的上述三个指标均达预期，表现抢眼。
　　四大业态表现分化。疫情对于高速公路业态影响较大，临时的管控封闭措施导致高速公路通行量下降，使得通行费收入降低。生态环保的2只REITs则表现各异，中航首钢绿能REIT相对平稳。仓储物流业态展现了应对疫情影响的高韧性，表现最为抢眼。大部分产业园区业态REITs进行了对于符合条件的租户免除部分租金的安排，与预期相比的实现率均不同程度受此影响。
　　首批REITs迎解禁潮，大幅减持情况较少，投资者认同REITs长期价值。2022年6月，首批九只REITs迎来首次解禁。大部分REITs的战略投资者解禁比例较小，低于6%。首批解禁平稳落地后，我们认为战略投资者普遍认可REITs的中长期投资价值。尤其是保险公司和产业资本是REITs机构战投人中的长期投资者，解禁后继续持有的概率较高。
　　后续展望：仓储物流业态全年业绩达标问题不大，其他三类受疫情影响需要进一步观察。随着疫情有效管控，高速公路通行量企稳回升，通行费收入上行，但由于上半年受影响较大，高速公路REIT完成全年预测值存在一定难度。生态环保业态受疫情影响相较高速公路业态较小，重点需关注富国首创水务REIT底层基础设施项目的产能利用率提升问题。仓储物流REIT方面，随着疫情封控政策的逐渐解除，需求韧性凸显，预计后半年将延续目前平稳态势，达成全年目标问题不大。产业园区REIT方面，预计租金减免政策对于收入的影响将持续到2022年第三季度，后续需关注各产业园区REITs用以对冲租金减免政策的各项举措如管理费免除、申请补贴等的具体实施情况。
　　风险提示：1）受疫情影响，项目经营不及预期；2）REITs审批及推进不及预期