中银国际-房地产行业6月报：开工走强投资回落，推盘加速销售稳健-180717

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        2018年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长4.1%和15.3%，其中，2月单月投资增速9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强；销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购置面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：  1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。  
        支撑评级的要点
        1-6月，全国房地产开发投资额同比增长  9.7%，较  1-5月回落  0.5个百分点；商品房新开工面积同比上升  11.8%，较  1-5月扩大  1个百分点；施工面积同比上升  2.5%，增速较  1-5  月扩大  0.5  个百分点；土地购置面积同比上升  7.2%。6月单月投资增速  8.4%较前期高位回落，新开工及施工走强，在低库存背景下企业补库存意愿强烈，预计将持续到三季度。土地购置面积和成交价款仍高位运行，6月单月分别同比增长  21.1%和  30.1%，但由于融资环境制约及主流房企土储充裕，预计  H2增速将下滑。
        1-6  月的商品房销售面积为  77143  万平方米，同比上升  3.3%；销售额为66945亿元，同比上升  13.2%；较上月扩大  1.4个百分点；销售均价为  8678元/平米，同比上升  9.5%，较上月扩大  0.9个百分点。2018H1销售面积及金额在高基数背景下累计增速略有扩大，主要由于推盘增加及人才新政背景下一二线城市成交回暖，三四线热度不减。但由于棚改政策弱化，三四线销售增速下行通道开启，预计  H2全国销售放缓。
        1-6  月，房地产开发企业合计资金来源为  79287  亿元，同比上升  4.6%，较  1-5月回落  0.5个百分点。从各资金来源同比来看，1-6月累计数据中，国内贷款同比下降  7.9%，较  1-5  月扩大  5.1  个百分点；利用外资同比下降  73.1%，较  1-5月收窄  3.6个百分点；自筹资金同比上升  9.7%，较  1-5月扩大  1.6  个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升  6.1%，较  1-5月回落  0.2个百分点，其中，1-6月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升  12.5%和下降  4%。6月房地产流动性紧张局面仍未改善，国内贷款及个人按揭贷款单月降幅扩大。预计  H2  加速推盘获取销售回款将成为重要资金来源，预计推盘持续加速。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，去杠杆进程超预期。