中银国际-房地产行业周刊：销售投资增速回升，土地市场持续降温-180820

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        上周（2018/8/12-2018/8/18）40个重点城市新房合计成交486万平米，环比上升3.5%；8月截至上周累计日均成交68万平米，环比7月下降2.4%，较去年8月上升5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：18.1%、-0.6%、2.2%，北上广深环比变化分别为：1.4%、27%、-2.6%、43.4%。2018年1-7月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长14.4%和10.2%，销售面积和金额同比分别上升4.2%和14.4%。7月单月投资增速13.2%较6月提高4.7个百分点，新开工及施工走强，单月新开工同比大增29.4%，施工面积增速扩大至3%。7月单月销售增速22%创年内新高，主要由于推盘加速。在一二线城市严格限价的背景下，房企加速推盘及周转回收现金流。我们预计下半年一二线成交热度不减，三四线在棚改弱化的背景下销售增速下行通道开启，预计下半年全国销售放缓。6月房地产流动性紧张局面边际改善。7月销售投资数据均彰显强韧性，我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        .  板块行情：上周SW房地产指数下跌4.67%，沪深300指数下跌5.15%，相对收益为0.48%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第15位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：津滨发展、中关村、浙江东日、深国商、华业资本。
        .  公司动态：中南建设半年营收153.2亿，净利同比增180%；荣盛发展三位董高监斥资6188万元增持公司股份；绿地参与国企混改，14.9亿受让天津建工65%股权；越秀集团租赁住房类REITs首期5亿元发行，利率5%；万科完成发行20亿第五期超短期融资券；利率3.25%；旭辉上半年核心利润同比增59.0%至24.46亿元。
        .  政策新闻：国务院表示明年6月底前实施“互联网＋不动产登记”；统计局公布前7月房地产开发投资增速10.2%，结束三连跌回升；1-7月全国棚改开工407万套，完成年度目标70%；北京住建委约谈住房租赁企业，不得哄抬租金抢占房源；洛阳全职引进人才最高100万购房补贴或每月4,000元租房补贴。
        .  行业数据：上周40个重点城市新房合计成交486万平米，环比上升3.5%；8月截至上周累计日均成交68万平米，环比7月下降2.4%，较去年8月上升5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：18.1%、-0.6%、2.2%，北上广深环比变化分别为：1.4%、27%、-2.6%、43.4%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.2个月，环比上升0.01个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,535万平米，环比下降6.9%；年初至今累计成交7.07亿平米，同比上升16.3%。
        .  风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。