南华期货-宏观经济日报-180821

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        棚改政策对中小城市地产行业的影响
        棚改的背景：主要是去房地产库存及去地产杠杆。三四线城市商品房住宅库存高企，商品房销售低迷，为了去库存、盘活房地产市场，棚改的方式分为实物化安置和货币化安置。
        实物化安置就是以新建的安置房替换棚户区住房，实物化安置在  2015  年之前使用得比较普遍，对房地产投资有直接拉动作用。而货币化安置是指政府直接通过货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，为了解决资金来源问题，央行设立  PSL  创新工具，向政策性银行投放  PSL，然后政策性银行向棚改项目主体投放棚改贷款，棚改项目主体对居民进行货币化安置，居民购房，开发商利润增加，商品房库存减少，开发商拿地意愿上升，政府供应土地，土地财政创收。
        棚改的主要目的就是去房地产杠杆、去房地产库存。
        棚改货币化比例的下调。7  月12  日下午，住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示，将因地制宜推进棚改货币化安置，不搞“一刀切”。住建部明确表示，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。
        棚改货币化政策对房地产市场的影响。1、刺激了二三四线城市房地产市场，一方面，棚改货币化拉动商品房销售，政府直接通过货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，居民购房，开发商利润增加，商品房库存减少。以  2016  年为例，  2016  年货币化安置去库存  2.5  亿平，占商品住宅销售面积的  18.2%；另一方面，由  于库存水平下降，开发商拿地意愿提升，房地产补库意愿强烈，同时被拆迁腾出的地皮可以用作土地供应，  增加地方政府土地收入，弥补地方财政缺口，土地使用权出让收入累计同比增速在  2016  年转正，2016  年全年增长  15.1%，而  2015  年增速仅为-21.4%。但目前棚改货币化比例的下调，三四线棚改收紧所引起的大额增量资金断档在短期影响重于其内生销售韧性，预计下半年三四线的销售将呈现一定幅度的回落，因为货币化安置比例下降，拆迁户到手的钱少了，会降低他们买房的需求。
        综上所述，我们认为，棚改政策在一定程度上刺激了小城市的房价及销量，随着棚改货币化比例的下调，三四线的销售将呈现一定幅度的回落，因为货币化安置比例下降，拆迁户到手的钱少了，会降低他们买房的需求。