中银国际-万科A-000002-业绩高增财务稳健，业务生态体系初见规模-180822

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        2018年上半年，万科  A实现营业收入  1,059.7  亿元，同比增长  51.8%；实  现归属于上市公司股东的净利润  91.2  亿元，同比增长  24.9%；全面摊薄ROE  为6.76%，较去年同期增加0.28  个百分点。考虑到公司可售货值充足，  结转力度加大，  融资优势显著以及多元化布局推进，我们维持公司2018-2020  年EPS  预测分别为3.07/4.01/5.28  元，对应18  年PE7.8  倍，维持买入评级。    
        支撑评级的要点    
        营收高增毛利创今年新高，下半年结算力度加大。2018  年H1  公司实现营业收入1,059.7  亿元，同比增长51.8%；实现归母净利润91.2  亿元，同比增长24.9%；结转毛利率和ROE  分别为27.3%和6.76%，分别较上年同期提高2.5  和0.28  个百分点。中报营收增速高于净利润增速主要源于：1）  利息资本化率下降推升财务费用同比增长224.7%；2）合作项目结转偏多导致少数股东损益占比净利润提升至32.5%；3）对于上半年非并表项目计提减值准备。上半年公司实现结算收入  1,006.4  亿元，同比上升  53.6%；  已售未结金额达5,200.5  亿元，较上年末增长25.5%，覆盖17  年结算金额2.23  倍。同时，2018H1  公司实现竣工面积917.2  万平，同比增长44.1%，  仅完成全年竣工计划34.9%，预计下半年结转力度加大，量价齐升。    
        销售回款质量优异，开工提振货值充裕。2018  年H1  公司销售金额  3,047.6  亿，同比增长9.9%；销售面积2,035.4  万方，同比增长8.9%；在  34  个城市的销售金额位列当地前三；上半年销售去化率76%与去年持平，滚动回款率超93%，销售回款质量优异。公司上半年新开工面积2321.1  万方，  同比增长40.2%，占全年开工计划的65.5%，下半年可推货值充足。    
        土储充足稳健投资布局，业务生态体系初见规模。2018H1  公司获取新项目  117  个，总规划建面2,049.1  万方，拿地速度较去年放缓。公司现在建及规划项目总建面约1.43  亿方，满足2-3  年开发需求，充分保障未来可售。公司于今年将租赁住宅业务确立为核心业务，截至报告期末，已在30  个城市获取房间数超16  万间，开业  6  个月以上项目平均出租率约  92%。同时公司在物业服务、商业开发与经营、物流仓储及冰雪、养老、教育等业务均稳健推进，业务生态体系初见规模。    
        负债率保持低位，融资成本优势突出。报告期末公司净负债率32.73%，  剔除预收账款后资产负债率46.3%，均处行业低位。有息负债中银行贷款、债券和其他分别占比60.4%、21.3%和18.3%，融资结构稳健。公司今年先后发行五期超短期融资券，利率水平3.25%-4.60%；发行中票30  亿利率/4.60%，15  亿元租赁专项债券利率4.05%，创2017  年以来房企发债利率新地低，融资成本优势突出。      
        评级面临的主要风险    
        房地产行业销售大幅下滑，利率大幅上行。      
        估值    
        我们预计公司2018-2020  年EPS  分别为3.07/4.01/5.28  元，对应18  年PE7.8  倍，维持买入评级。