金瑞期货-2018年1~7月房地产与基建数据点评：基建有待财政“更加积极”，房地产风险或在于施工进度-180827

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        主要观点
        基建：“更加积极”的财政有待落实
        经测算，我国1-7月基建投资同比增长1.8%，增速持续探底，较1-6月下降1.5个百分点，较2017年同期低14.9个百分点。其中，电力热力、燃气及水的生产和供应业投资累计同比降幅扩大至-11.6%，继续拖累整体增长，其他两个行业增速也持续放缓。
        2018年7月23日，国务院常务会议提出积极财政政策要更加积极。8月中旬，媒体报道发改委重新恢复城市轨道交通建设规划审批，其中包括长春和苏州的城市轨道交通项目。但截止目前，有关基建项目投资的实质性消息寥寥，发改委官网上有关基建项目投资批复的信息也停留在7月中旬甚至更早日期，“更加积极”的财政有待落实。
        房地产：高周转，风险或在于施工进度
        1-7月房地产开发投资同比增长10.2%；剔除“土地购置费”后1-7月房地产开发投资同比增长-4.1%，降幅有所收窄；与房屋施工相关的建筑安装工程投资继续萎缩（同比-4.1%），但边际小幅改善。1-7月土地购置费高增长（同比+72.3%）仍是房地产开发投资增长的源动力，但土地购置费中“价外因素”的贡献自年初以来首次出现减弱，土地成交价款贡献小幅上升。后期关注“价外因素”对土地购置费增长贡献的持续性以及土地成交情况，这对房地产开发投资增长具有重要的边际影响。
        开发商高周转，商品房预售加速，今年以来期房销售持续高增长。数据显示，1-7月商品房销售面积继续回升（同比+4.2%），其中住宅期房销售进一步加速（同比+11.7%），现房销售降幅继续小幅收窄（同比-21.9%）。目前来看，尽管棚改货币化安置方式趋向审慎，但对商品房销售的影响尚未显现，后期值得密切跟踪。库存方面，7月份狭义商品住宅库存环比去化放缓，可供销售14.5个月（同比+0.1个月）；广义住宅库存环比加速增长，可供销售38个月（同比减少0.2个月），一方面说明施工增加，另一方面说明期房销售可观。
        销售向好增强开发商回款和非银行融资能力。1-7月房企销售回款（同比+8.7%）和自筹资金（同比+10.4%）继续加速增长，仍是房地产开发投资资金增长（同比+6.4%）的主要来源，但受金融去杠杆政策影响，银行对开发商信贷依然收紧（同比-6.9%）。
        单月来看，7月房屋新开工面积、施工面积与竣工面积环比均明显回落，符合季节性规律，也符合预期。累计来看，1-7月新开工面积增长14.4%，大幅超预期，但竣工面积持续萎缩。我们维持前期观点，即2017年11月以来，竣工面积累计同比增速在新开工和施工面积加速增长的情况下持续保持10-11%的负增长，我们认为这有两种可能性：（1）新建和在建楼层较高，所以竣工时间拉长；（2）开发商高周转，缩短拿地与开工之间的时间，但开工后施工建设进度缓慢，这与建筑安装工程投资萎缩的情况相呼应。