兴业证券-碧桂园服务-6098.HK-大物业战略持续推进-210826

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维持“买入”及92港元目标价，大物业战略助力高质量增长：在2025年千亿营收目标的主基调下，公司作为行业龙头持续推进“大物业+大社区”战略，社区增值业务收入上半年继续翻倍增长，并与嘉宝服务达成资本市场上首单全面股权合作并成功私有化。

物业管理公司仍将是我国基层治理的主要力量，而公司广泛的城市布局将持续引领物管行业边界扩张与稳定发展。

我们维持盈利预测，预计公司2021-2023年的营业收入分别为257、389、575亿元人民币，分别同比增长64.6%、51.6%和47.7%，归母净利润分别为40.7、61.5、94.5亿元人民币，分别同比增长51.6%、51.0%和53.8%。

维持“买入”评级及92港元目标价，对应2021-2023年分别61、40、26倍PE，较2021年8月25日收盘价有52.8%上升空间。

2021H1保持高速发展：公司2021年上半年营业收入116亿元人民币，同比增长84.3%，净利润为22亿元，同比增长66.7%。

公司目标到2025年收入突破千亿，根据千亿目标计算，2021-2025年公司收入和利润CAGR将达到50%，前三年增速将更快。

城市服务并表，总体毛利率维持稳定：2021年上半年公司来自社区增值及城市服务、三供一业的毛利润占比分别达到24%、10%、3%，同比均有所提升。

其中城市服务业务毛利占比从0.4%提升到10%。

2021年公司在社区增值服务取得显著突破，在社区增值服务超过60%的高毛利率拉动下，预计未来三年公司毛利率将整体维持稳定。

第三方占比继续提升，庞大的合约面积确保高速成长：公司截至2021年上半年的在管面积达到6.44亿平米，合约面积达到12.05亿平米，合约面积是在管面积的1.87倍，其中收购嘉宝带来2.19亿方的合约面积以及1.30亿方的在管面积。

2021年上半年新增合约面积中来自第三方品牌拓展的面积占比继续提升，达到56%。

公司目标2025年合约面积达18亿方体量，庞大的合约面积确保高速成长。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。