国泰君安-房地产行业：稳健的基本面且去化率将成为一个关键因素-180914

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        房屋销售维持了一个稳定增长。2018  年1-8  月，相较2018  年1-7  月商品房销售维持稳定增长。投资的同比增速轻微下降0.1  个百分点。得益于地方政府土地供应的扩大，土地购置面积在2018  年1-8  月同比上升15.3%。房地产开发企业到位资金录得同比增速温和反弹。我们预计投资平稳。房屋销售额的绝对值依然很高。另外，可售面积延续下降趋势。因此，我们主张房地产市场稳定的基本面。
        收紧的因城施策将会被维持，但倘若宏观经济因中美贸易战而开始恶化，政策也可能会轻微放松。信贷环境仍将会延续收紧趋势。另外政府也重申了政策从紧的态度。
        公司更新：在我们覆盖的公司中，10  家公司公布了2018  年8  月合约销售。在2018  年1-8  月，合约销售表现分化且大型开发商较中小型开发商表现更好。按规模，中国恒大（03333  HK）排名第一（人民币3,850.9  亿元）。按同比增速，融信中国（03301  HK）排名第一（208.5%的同比）。
        我们维持房地产行业  “跑赢大市”评级。政策和货币环境的收紧将被延续。随着融资和销售压力的逐渐显现，去化率成为房屋销售的关键数据。房屋销售额的绝对值依然很高。且行业龙头能够在行业集中度提高时期通过市场份额增加而获得持续增长。拥有卓越成本控制能力的房地产开发商将会在白银时代的下半场比行业平均表现更好。我们的首选是宝龙地产（01238  HK），由于充足的可售货源，预期其合约销售快速增长。尽管预期较高的杠杆比率，考虑到预计可观的经常性收入，我们预计运营风险有限。宝龙地产当前目标价为5.75  港元，较2018  每股净资产折让33%，6.1  倍2018  年核心市盈率和0.6  倍2018  年市净率。