兴业证券-房地产行业周报：未来信用扩张载体大概率是一二线城市房地产-180916

《兴业证券-房地产行业周报：未来信用扩张载体大概率是一二线城市房地产-180916（18页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兴业证券-房地产行业周报：未来信用扩张载体大概率是一二线城市房地产-180916（18页）.pdf（18页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        投资要点
        周度成交数据：
        本周我们统计的  42个重点城市整体成交数据环比本周我们统计的  42  个重点城市整体成交数据环比变化+6%，同比变化+9%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+24%/+3%/+2%；一/二/三线城市同比分别变化+50%/+4%/+2%。其中，四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+92%/+9%/+35%/-1%，北、上、广、深同比变化+88%/+55%/+45%/-2%。本周的二手房市场中统计的  16  个城市成交面积环比变化+23%，同比变化+25%。库存方面，本周统计的  18  城市库存去化周期为  8.5  个月，环比变化-0.0  个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.1/+0.0/+0.0  个月。
        周度主要观点：
        近期一线城市成交有所下行。我们调研了深圳、广州、上海等城市，7、8月市场成交遇冷。深圳具体表现是  8  月份二手房价格下降了  2%左右;开发商去化压力大，给中介的佣金费率提高；部分开发商降价；二手房放盘量有大幅增加。广州量价都有所下降，月成交量不足正常年份的  7  成，开盘去化率从之前的  5、6  成降低为  4  成，增城、黄浦区有拿特价房做促销的现象，平均有  500-1000  元/平方米的降价。上海二手房加速向下调整，月成交量  1.5  万套，处于较低水平，中介主动关店现象明显等等。
        8  月全国销售面积增速下滑，9-10  月数据下行可能更明显。1-8  月商品房销售面积  10.25  亿方，同比增长  4.0%，增速较  1-7  月下降  0.2  个百分点；8  月单月商品房销售面积  1.25  亿方，同比增长  2.4%（增速较上月下降  7.2个百分点），环比下降  2.8%。在市场成交预冷，以及部分城市出台进一步调控政策的环境下，我们预计  9-10  月销售数据下行很趋势可能会持续。
        但长期趋势看好。经济增长中枢下行后，货币宽松带来的很可能是居民杠杆率提升，趋势难改。8  月份居民户贷款  7012  亿元，占总贷款比重环比上升  11  个百分点，从  7  月份  44%提升到  55%。对公业务由  45%提升至  48%，占比仅提升了  3  个百分点，且主要票据贡献。按揭虽有压制，导致居民中长期贷款环比下降了  4%，但居民短贷环比增长了  47%。我们深度报告六《居民杠杆率国际比较研究》和系列杠杆率报告深入阐述了美国、日本、加拿大、澳大利亚、韩国等非常相似的历史。几乎所有经济体经济增长中枢下行后，信用扩张载体都是房地产，最终体现为居民杠杆率提升。
        未来信用扩张载体大概率是一二线城市房地产，而不是三四线。1）未来三四线房地产可能很难继续成为信用扩张主体，因本轮三四线成交杠杆较高，未来趋势量缩价平。8  月三四线成交数据有所下滑，1-8  月非  30  大中城商品房销售面积同比增长  5.96%，较  1-7  月收窄  0.6  个百分点；8  月非30  大中城商品房销售面积同比增长  1.9%，较以往单月同比增速大幅下降（7  月为  9.6%，6  月为  5.6%，5  月为  10.4%），下行趋势可能已经开始。2）目前政策局面虽然带来一二线基本面下行趋势，使得一二线城市房地产难以成为信用扩张载体，但从几乎所有国家案例来看，未来可能会有所变化，或者出现在经济下行或者地产数据持续下行后。长期看好布局一二线或有布局一二线核心都市圈能力地产核心资产。
        增量资金持续买入地产股。本周，陆股通买入较多的  MSCI  标的有万科  A（829.1  万股）、绿地控股（724.9  万股）、金科股份（270.5  万股）、金地集团（66.6  万股）。此外，A  股地产公司估值优势明显，美国四大龙头地产公司  2018  年平均  PE  11.5  倍，而  A  股纳入  MSCI  地产标的  2018  年  PE  平均仅  6.6  倍，其中保利  7.3  倍、招商蛇口  8.2  倍、新城控股  6.1  倍、万科7.1  倍（以  2018  年  9  月  14  日收盘价计算）。
        投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，长期看好一二线城市基本面，地产公司集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科  a、新城控股、绿地控股，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期