兴业证券-龙湖集团-0960.HK-业绩全面稳健均衡增长-210826

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维持“买入”评级，目标价66.0港元：公司中期业绩依旧保持了稳健全面均衡的增长。

C1业务保持规模，合理增储保证利润率；C2业务高速开业，储备项目充足，且基本均为位于核心城市核心地段的优质TOD项目，C3业务保持行业龙头地位，年内有望实现盈利，我们预计公司2021/2022年的租金收入为102/136亿元，同比增长35%/33%；C4航道上半年收购多笔优质资产，业务结构保持合理，收入持续高速增长。

另外，公司依然保持较强的财务优势，且融资成本还在持续创新低。

我们预计公司2021/2022年的营业收入为2169.5/2532.6亿元，同比增长17.6%/16.7%；核心净利润为223.3/266.3亿元，分别同比增长19.5%和19.3%。

我们维持“买入”评级，目标价66港元，对应2021/2022年PE为15/13倍，公司维持45%的稳定派息比率，当前股价对应2021E股息收益率为5.2%。

核心净利润同比增长17%，业绩符合预期：2021H1公司实现营业收入606亿元人民币（下同），同比增长19%，其中销售物业、租金收入、物管及其他收入分别占86%、8%、7%；归母核心净利润为62亿元，同比增长17%，中期业绩符合预期。

毛利率为27.7%，同比下降3.1个百分点；核心净利率为10.2%，同比微降0.1个百分点。

中期公司每股派息47分，同比增长18%，派息总额为29亿元，占核心净利润比例为46%。

保持销售规模：2021年1至7月公司实现累计销售金额和面积1617亿元和941万平米，同比增长22%和21%，累计销售均价为17188元/平米，对应全年3100亿销售目标（+15%yoy），截至7月的销售完成度为52%。

公司上半年销售回款率保持在90%以上的较高水平。

维持核心城市拿地力度，保持土储组合竞争力：2021H1公司新增53个土地项目，新增总GFA为1292万平米，权益GFA为723万平米，对应权益比例为56%。

新增权益地价为389亿元，平均拿地成本为5382元/平米。

公司积极运营多元拿地方式获取土储，2021H1新增土地中，招拍挂和收并购分别为41幅（其中22幅为集中供地获取）和12幅。

截至期末公司的总土地储备为7717万平米，较2020年末增长4%。

C2业务蓬勃发展：2021H1公司的商场租金收入为37.1亿元，同比增长39%，较2019H1增长69%；同店租金同比增长12%。

期内的商场零售额为222亿元，同比增长100%，同店同比增长60%。

上半年共4座天街开业，下半年还有7座天街开业，截至年末公司的在营商场个数将达到61座。

预计公司未来每年将新增10+商场开业，为C2航道收入快速增长提供保障。

其他航道业务齐头并进：长租公寓方面，2021H1公司实现收入11亿元，同比增长45%，截至期末出租率达到94%的较高水平，截至年末长租业务有望实现扭亏为盈；物业管理方面，截至期末在管面积达到2亿平米，2021H1公司实现收入39亿元，同比增长57%，其中基础物管、社区增值和非业主增值服务收入分别占68%、16%、16%。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期。