华泰证券-万科A-000002-销售首现负增长，延续逆周期拿地-181010

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        核心观点
        公司发布9  月份经营情况公告，2018  年9  月实现销售金额434.2  亿元，同比下滑6%；实现销售面积302.5  万平，同比增长11%。公司销售放缓基本符合我们预期，但考虑公司预收账款和储备货值较为充足，2018-2020年业绩有望稳定增长，我们依然维持2018-2020  年EPS  为3.20、3.95、4.54  元的盈利预测，维持“买入”评级。
        9  月销售首现负增长，更为强调回款考核
        2018  年9  月，公司实现销售金额434.2  亿元，同比下滑6%；实现销售面积302.5  万平，同比增长11%。2018  年1-9  月累计销售金额4315.5  亿元，同比增长9%；累计销售面积2902.1  万平，同比增长9%。参考公司董事长郁亮先生的公开演讲，我们认为销售放缓一方面是由于部分三四线城市如我们此前预期，因供求关系恶化造成去化率下降；另一方面也是因为公司更加重视回款考核，并没有一味追求销售规模的快速扩张。
        9  月权益拿地金额120  亿元，继续逆周期拿地
        9  月公司新增14  个项目，计容建面385.3  万平，权益建面225.8  万平，权益价款120.01  亿元。权益拿地金额虽然较7、8  月有所放缓，但仍然高于上半年月均96.37  亿元的水平，在土地市场流拍频发、溢价率下滑，多家房企减小拿地力度的背景下，继续呈现逆周期拿地的特征。
        货币充裕负债较低，抗风险能力相对较强
        根据半年报，2018  上半年末，公司拥有货币资金1595.52  亿元，同比大幅增长48.33%，已储备好充足的弹药。负债率指标方面，扣除预收账款后资产负债率、有息负债杠杆率及净负债率分别为46.47%、110.26%和32.73%，均大幅低于克尔瑞2018  上半年销售金额排行TOP50  中的上市房企的平均值（57.45%、212.99%、138.06%）。从货币资金和负债水平的角度来看，公司颇为稳健的经营风格使其在行业调整期具有相对更强的抗风险能力。
        龙头白马稳健至上，维持“买入”评级
        公司预收账款和储备货值较为充足，2018-2020  年业绩有望稳定增长；凭借优秀管理机制和稳健战略风格，房地产主业具备穿越行业周期的潜质；围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们维持2018-2020  年EPS  为3.20、3.95、4.54  元的盈利预测。可比公司2018  年平均PE  为7.38倍（Wind  一致预期）。我们认为公司作为A  股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业，十年来业绩持续增长，标杆效应较强，应当享受估值溢价，维持2018  年合理PE  估值水平为9.0-9.5  倍的判断，目标价28.80-30.40  元，维持“买入”评级。
        风险提示：钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能；多元化业务拓展不及预期；房地产行业销售增速存在下滑风险，有可能拖累公司销售