群益证券（香港）-房地产行业2018年1~9月大陆房地产开发与销售数据点评：房产销售增速下降，开发投资保持稳定-181022

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        9  月地产销售增速环比继续下降，销售均价小幅下跌
        2018  年9  月全国房地产销售面积和销售金额分别为1.68  亿平米和1.47  万亿元，YOY  分别为-3.6%和+6.7%，增速较8  月分别下降6  个百分点和8.5  个百分点，连续2  个月下降；9  月房地产销售均价为8751  元/平米，环比下降1.54%，同比上涨10.70%。房地产调控的效果开始加速显现。
        累计来看，2018  年1-9  月全国房地产销售面积和销售金额分别为11.93  亿平米和10.41  万亿元，同比分别增长2.9%和13.3%，增速较1-8  月分别收窄1.1个百分点和1.2  个百分点;  1-9  月房地产销售均价为8728  元/平米，YOY+10.2%。2018  年1-9  月地产销售总体维持稳定正增长，销售金额增速高于面积增速，符合我们判断。我们认为在偏紧的房地产调控政策以及货币政策的指引下，同时17  年销售基期的相对垫高、随个人房贷政策日益收紧、前期需求的大量释放以及调控政策的边际效应递增等因素的影响下，整体房地产市场销售面积规模将难以大幅增长。全年销售情况或将呈现前高后低的态势，销售面积增速或将维持低速增长，而销售金额增速将高于销售面积增速。
        开发投资增速保持稳定，新开工和土地购置面积保持较快增长
        2018  年9  月单月房地产投资金额为1.21  万亿元，YOY+8.9%，单月增速环比下降0.3  个百分点；1-9  月累计房地产投资金额为8.87  万亿元，YOY+9.9%，增速较1-8  月降低0.2  个百分点，投资增长仍主要由东部和中部区域贡献。1-9月东部和中部地区房地产开发投资YOY  分别为+11%和+8.4%，增速环比分别小幅回落0.2  和1.3  个百分点。西部区域投资额YOY+7.5%，增速比1-8  月提高了0.9个百分点；东北区域投资额YOY+16.5%,不过绝对量值较小。
        9  月单月全国房地产新开工面积为1.93  亿平米，YOY+20.3%，增速较8  月降低6.3  个百分点;累计来看，1-9  月全国房地产新开工面积为15.3  亿平米，YOY+16.4%。因当前融资管道收缩，偿债压力加大，为加快回笼资金，房企开工意愿强烈
        9  月土地购置面积0.29  亿平米，YOY+16.4%;  1-9  月累计土地购置面积1.94亿平米，YOY+15.7%；整体来看，  9  月份各房企补充土地储备热度有所降温。
        2018  年1-9  月全国房地产销售维持稳定增长，房价仍持续上涨。但目前热点城市调控政策无松动迹象，我们预计房地产市场销售将继续面临压力，全年销售情况将出现前高后低的态势；销售面积或与17  年大致相当，销售金额仍有一定增长空间。纵观整个房地产板块，在去杠杆和融资收紧的背景下，我们认为房地产行业的集中度仍在显著提升之中，龙头房企在手结转资源较充足且操盘能力较强，未来2-3  年业绩增长确定性较强，因此我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中：从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水准在整个A  股市场处于低位，具备较强的安全边际,  可以进行适当的配置。我们继续推荐万科A、保利地产、中国建筑等低估值龙头个股。