国信证券-碧桂园服务-6098.HK-探索多元赛道，助力高速发展-210826

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业绩持续高速增长，多元化赛道贡献明显2021年上半年公司实现营业收入115.6亿元，同比增长84.3%；实现归母净利润21.1亿元，同比增长60.7%。

分结构看，公司除物业管理服务外的多元化赛道收入达64亿元，同比增长181%，其中社区增值服务、非业主增值服务、三供一业、城市服务分别占公司上半年总收入的12.1%、9.2%、13.7%、18.1%。

因城市服务并表等因素，上半年公司毛利率为33.4%，同比下降3.8pct，若剔除城市服务及本期新增的商业运营服务业务分部因素后，上半年公司调整后毛利率为36.2%，同比下降1.1pct。

基础物管：第三方市场外拓能力快速提升2021年上半年，公司管理面积为4.3亿平方米，储备面积为4.7亿平方米（不含“三供一业”业务及未并表的嘉宝数据），其中第三方合同管理面积为5.1亿平方米，占总面积的45.8%，较去年年末上升15.4pct。

公司第三方市场外拓能力快速提升，上半年公司新增合同管理面积中品牌拓展占比55.7%，项目中标率增长显著达54.2%，一线城市投标项目中标数量同比增长59.3%，存量业委会项目拓展数量同比增长176.2%。

增值服务：收入大幅增长，业务布局健康2021年上半年公司社区增值服务收入14亿元，同比大增132%，公司社区增值服务收入的大幅增长对公司社区业务的增量毛利润贡献达55%。

从业务布局看，公司社区增值服务业务布局健康，资源类业务占比低，仅占总收入的0.8%，明星业务布局健康且高速成长，其中社区传媒、本地生活、家装服务、到家服务、房地产经纪业务收入分别同增551.7%、120.8%、71.8%、45.9%、84.3%。

城市服务：稳健发展，业务逐渐多元化2021年上半年，公司城市服务中标签约项目96个，新增合同总额40.1亿元，新增年化合同总额11.2亿元。

公司城市服务业务类型与合作方式逐渐多元化，以资源分享、业务协同、资本整合等方式进一步推动了城市服务规模化发展，截至2021年上半年末，公司城市服务业务已覆盖超150个城市，上半年实现收入约21亿元。

探索多元赛道，助力高速发展，维持“买入”评级公司业绩持续高速增长，多元化赛道贡献明显，未来对多元化赛道的持续探索将助力公司高速发展。

预计公司2021、2022年公司归母净利润分别为41.6亿、63.3亿元，对应最新股本的EPS分别为1.29、1.96元，对应最新股价的PE分别为38.8、25.5X，维持“买入”评级。

风险地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。