中银国际-万科A-000002-业绩稳健投资审慎，龙头优势愈发显著-181026

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        2018前三季度，万科  A实现营业收入  1,760.2亿元，同比增长  50.3%；实现归属于上市公司股东的净利润139.8  亿元，同比增长26.1%；全面摊薄ROE  为10.04%，较去年同期增加0.51  个百分点。万科作为行业龙头，精细深耕一二线城市，并多元化业务布局，销售投资长期稳健增长，龙头优势愈发显著。我们维持公司2018-2020  年EPS  预测分别为3.07/4.01/5.28  元，对应18  年PE7.7  倍，维持买入评级。
        支撑评级的要点要点  。
        营收高增毛利持续攀升，已售未结充足保障业绩。2018  年1-9  月公司实现营业收入1,760.2  亿元，同比增长50.3%；实现归母净利润139.8  亿元，同比增长26.1%；结转毛利率和ROE  分别为27.8%和10.04%，分别较上年同期提高4.5  和0.51  个百分点。三季报营收增速高于净利润增速主要源于：1）谨慎判断市场风险，计提存货跌价准备余额41.4  亿元，影响归母净利润-19.6  亿元，推升资产减值损失增长3233.1%至32.5  亿元；2）财务费用率同比增长249.1%至46.3  亿元，主要为利息资本化率下降所致。前9  月公司实现结算收入  1,675.6  亿元，同比上升  52.0%；由于销售规模高于结算规模，已售未结金额达5,523.8  亿元，较年初增长33.3%，覆盖17  年结算金额2.37  倍，充分保障未来业绩增长。
        销售稳增市占再升，四季度竣工预计提速。2018  年1-9  月公司销售金额4,315.5  亿，销售面积2,902.1  万方，同比均增长8.9%，销售额市占率较上年末提升0.1  个百分点至4.1%；公司1-9  月累计新开工面积3649.0  万方，同比增长40.4%；累计竣工面积1,554.8  万方，同比增长36.8%，占全年竣工计划59.1%，预计Q4  竣工及推盘将加速。
        深耕一二线城市，非开发业务齐头并进。1-9  月公司获取新项目  177  个，总规划建面3,582.5  万方，权益计划建面1,939.9  万方，按投资金额计算83.6%位于一二线城市。公司现在建及规划项目总建面约1.52  亿方，满足2-3  年开发需求，充分保障未来可售。非开发业务中，截至9  底，租赁业务累计开业项目超150  个，并成功发行租赁专项公司债；物业服务及商业开发业务品牌影响力持续扩大；物流仓储服务总建面达783  万方。
        负债率保持低位，融资成本优势突出。报告期末公司净负债率51.2%，资产负债率84.9%，均处行业低位。截至  9  月底，公司持有货币资金1,327.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币  865.9  亿元。有息负债中，66.1%为长期负债。公司今年先后发行七期超短期融资券，利率水平3.13%-4.60%；发行中票30  亿利率4.60%，15  亿元租赁专项债券利率4.05%，创2017  年以来房企发债利率新地低，融资成本优势突出。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，调控政策升级超预期。
        估值
        我们预计公司2018-2020  年EPS  分别为3.07/4.01/5.28  元，对应18  年PE7.7倍，维持买入评级。