安信证券-固定收益主题报告：全国153个地级市及直辖市房价全景（2015~2020）-210828

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■衡量房价用什么指标？房价的测量口径众多、方法差异较大，主要包括统计局、房管局、其他市场机构三类口径。

（1）地方统计局数据来自房地产开发统计体系，由房地产开发企业填报，范围为全市。

国家统计局发布70城房价指数，其中新房数据35城来自房管局、35城来自地方统计局，范围为市辖区（不包括县）。

（2）房管局数据根据新房和二手房网签备案情况统计，多数城市统计范围为市辖区；（3）其他市场机构数据较常用的是中指百城房价指数，与统计局70城指数在统计范围和方法上有所区别。

综合数据质量、时效性、覆盖广度等因素，本文主要采用房管局口径数据（中指统计版本），新房数据样本共153个，二手房样本较少，作为辅助参考。

涨幅数据由于房管局口径早期数据缺失较多，采用统计局70城指数涨幅做替代分析。

■全国房价分布情况。

2020年153个样本城市商品住宅价格均值为11544.8元/平，中位数为8886.8元/平。

其中均价3万以上的城市占3.9%，包括深圳、北京、杭州、厦门、上海、广州等；均价2-3万的城市占4.6%，主要在长珠三角，包括南京、苏州、珠海、无锡、三亚等；均价1-2万的城市占32.0%，包括两类城市，一是中西部省会城市，如成都、昆明、西安、武汉等，二是发达城市圈城市，如长三角的宁波、南通、合肥、常州等，珠三角的佛山、中山、惠州等，京津冀的天津、石家庄、廊坊等。

多数城市均价在1万以下，占比59.5%。

从涨幅来看，2015-2020年东部发达城市群、部分中西部区域中心城市商品住宅价格涨幅更高，近年来全国多数城市涨幅明显回落。

■分区域来看：（1）华北区域：均价处中上游，北京及其周边城市相对更高。

从涨幅看2015-2020年唐山、呼和浩特、秦皇岛等领先，张家口、衡水、沧州等较低，多数城市近年房价涨幅回落。

（2）东北区域：整体房价水平不高，过去五年涨幅低于全国其他区域。

区域内低房价城市居多，除了各省省会及大连，其余城市商品住宅均价普遍在7000元/平以下。

（3）华东区域：均价水平和涨幅全国领先。

全国样本城市商品住宅均价TOP10及二手房均价TOP10中，华东区域城市均占一半，包括杭州、厦门、上海、南京和苏州。

江浙沪城市房价普遍在万元以上。

过去五年区域涨幅分化，合肥、无锡、杭州、南京等较高，泉州、烟台等较低，近年多数城市涨幅明显回落。

（4）中南区域：均价处全国中游，深圳领先。

区域内均价最高是深圳；其次是广州、三亚、珠海和东莞等。

总体看广东均价相对更高但分化也较明显，韶关、肇庆、茂名等相对不高。

（5）西南区域均价水平总体中偏下，成都、昆明相对更高，过去五年昆明、贵阳、重庆涨幅较高，近年多数城市房价涨幅回落。

■风险提示：数据统计具有不完整性；数据口径差异；限价等因素影响导致结论有偏差等。