金瑞期货-2018年1~9月房地产与基建数据点评：基建项目批复亟待加速，房地产高周转驱动力边际转弱-181030

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        主要观点
        基建：基建项目批复亟待加速
        经测算，我国1-9月基建投资同比增长0.26%，增速持续探底接近零增长，较1-8月下降0.39个百分点，较2017年同期低15.6个百分点。其中，电力热力、燃气及水的生产和供应业投资累计同比下降10.7%，继续拖累整体增长，其余两个行业增速持续放缓。
        10月，发改委新增批复两个基建项目，金额合计406.61亿元。1-10月发改委批复基建项目投资金额累计3693.99亿元，同比减少47.35%。我们认为，目前发改委批复基建项目的进度仍然较慢，亟待加速。但2018年所剩时间不多，即使短期项目批复加快，预计项目投资实际落地也要等到2019年，因此年内剩余时间基建投资或维持低迷状态。
        房地产：销售放缓，高周转驱动力边际转弱
        1-9月房地产开发投资同比增长9.9%，下降0.2个百分点；剔除“土地购置费”后1-9月房地产开发投资同比增长-4.1%，降幅扩大；与房屋施工相关的建筑安装工程投资继续萎缩（同比-4%），边际有所恶化。1-9月土地购置费高增长（同比+66%）仍是房地产开发投资增长的源动力。土地购置费中，“价外因素”贡献54.5个百分点的增长，连续3个月下降，土地成交价款的贡献本期也有所转弱。我们维持前期判断，即后期关注土地购置费增长的持续性，以及房屋施工进度，这是影响房地产开发投资增速的两个主要变量。
        商品房销售放缓，高周转驱动力边际转弱。1-9月新开工面积继续超预期，商品房预售维持高速增长，但略有放缓，现房销售进一步萎缩。数据显示，1-9月房屋新开工面积增长16.4%，较1-8月提高0.5个百分点；1-9月商品房销售面积回落1.1个百分点（同比+2.9%），其中住宅期房销售增速回落0.7个百分点（同比+11%），现房销售降幅扩大1个百分点（同比-24.1%）。近两个月商品房销售同比出现放缓迹象，驱动高周转的动能边际减弱。后期需关注期房转现房销售政策的落地情况。如果政策落地，那么商品房销售面积增速可能断崖下跌，开发商高周转将受阻。库存方面，9月份狭义和广义住宅商品房库存销售压力同比继续上升。
        银行对房企信贷依然收紧，但边际略有改善，房企销售回款与自筹资金增速加快。1-9月房企销售回款（同比+9.9%）和自筹资金（同比+11.4%）继续加速增长，仍是房地产开发投资资金增长（同比+7.8%）的主要来源；银行对开发商信贷维持收紧（同比-5.1%），但边际稍有改善。
        单月来看，9月房屋新开工面积、施工面积与竣工面积环比均有较明显的回升，符合季节特征。我们认为，在销售放缓的情况下，四季度关注开发商能否保持高周转，新开工能否持续超预期，房屋施工会否加速，竣工面积会否压缩降幅。