第一上海-金地商置-0535.HK-资金压力小，来业绩有望释放-181217

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        资金压力小，未来业绩有望释放
        销售表现逐步转好，实现有质量增长：截至2018  年1-11  月，公司实现累计销售额约407  亿元，同比增长1.3%（1-10  月累计增速：-4.4%）；累计销售面积约186  万方，同比下降16.87%，（1-10  月累计增速：-24%）。销售表现逐步向好，预计全年销售额基本与去年持平（2017  年：453  亿元销售）。尽管销售增速不高，但公司更加注重盈利能力，公司土地储备基本位于一二线城市，土储成本仅5000-6000  元每平，占销售均价30%左右，公司销售毛利率基本可以维持在30%以上。此外，在行业周期下行中，优质且低价土储也大大增加公司抗风险系数。
        多板块业务齐发展：截至2017  年底，公司自主开发及轻资产运营的纯产业类项目约13  个,  总建面近130  万方，产品线涵盖智造园、科创园、文创园、特色小镇（拟进入）四大系列；此外，2017  年初，公司跟Apollo  Asset  Management  成立合营公司共同收并管理新商业园，目标建立300  万方规模，计划五年内分拆上市。截至1H2018，公司已经在上海收购了8  个共约70  万方的产业区土储。商业中心领域，公司在北京、上海、深圳、南京等地运营和在建商业中心项目20  个，物业形态覆盖超高层写字楼、大型Mall、星级酒店、城市公寓等，总建面超过220  万方。除开发业务稳步前进外，公司商业及产业园区均取得不同程度进展。
        资金优势在行业竞争中处于有利地位：发展商业中心以及产业园对运营商的前期投入以及后期持有物业的要求较高，因此对于融资能力也提出挑战，而公司截至2018  年中期平均借贷成本仅4.75%，净负债率仅41%  (如扣除股东贷款则为净现金)；相比其他中小型房企有巨大优势，资金压力小。在开发业务上，公司也具备主动加杠杆空间，尤其在周期下行期间，拥有抄底土地市场的主动权。
        目标价1.05  港元，买入评级：尽管公司销售规模不大，但公司是难得兼具安全性及高成长性的标的之一，公司每股NAV  约2.10  港元，考虑比起其他中小房企，公司具备大型房企的融资优势以及资产质量优良，未来业绩有望释放，给予公司nav  折让50%，目标价1.05  港元，对应18-19  年PE  5.8  倍、3.9  倍，维持买入评级。