第一上海-绿景中国地产-0095.HK-主力项目销售表现亮眼，重磅资产注入可期待-181221

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        主力项目销售表现亮眼，重磅资产注入可期待
        主力项目销售表现亮眼，预计全年合同销售40  亿以上：  公司全年销售主力项目主要绿景红树湾1  号以及绿景国际花城；其中1）红树湾1  号项目总货值约100  亿人民币（下同），已实现销售27  亿元（去化率90%左右）。另外，该项目以现房形式销售，部分合同销售额可在当年确认收入。2）绿景国际花城（总建面100  多万平）已实现销售10  亿以上（去化率80%-90%）。此外，深圳尾盘项目贡献部分销售，预计全年销售可达40亿以上。明年公司计划推出美景项目（货值：20  亿左右）以及绿景国际花城（预计销售：10-15  亿）。由于绿景红树湾一号为现房销售，剩余可推出货值大约70  亿，未来将根据主力项目的实际销售情况，灵活调整可推货值，降低受个别项目销售波动性影响。
        重磅资产注入在即，潜在价值待释放：公司始终坚持与控股股东联动方式获取旧改项目，预计将有1200  万平土储陆续注入公司体内（珠海：210万方&深圳：440  万方&东莞：550  万方），我们预期珠海旧改项目将于明年有重大突破。这种联动拿地优势在于：1）控股股东负责前期资源整合以及一级土地开发工作，待项目成熟后适时注入上市公司体内，注入的项目可直接进行二级市场开发，在上市公司层面，极大缩短项目开发周期并规避旧改项目的不确定性。2）资金压力小，无需有过多的拿地支出，在行业周期下行中，有条件储备足够子弹抄底土地市场，保证利润率的前提下可进一步发展规模。3）未来注入的项目均为高毛利率的旧改项目，符合公司追求盈利性路线。
        投资物业稳健发展：截至1H2018  年，公司主要投入营运大约5  座投资物业，其中：1）1  座深圳NEO  大厦已运营，建面大约13.4  万方，出租率99%，上半年录得租金收入约1.7  亿，估算NEO  大厦每月单方租金水平约211  元；2）4  座购物中心（佐阾）投入运营，总建面约16.4  万，出租率约93-98%。上半年录得租金收入约0.72  亿元，估算单方租金（国际花城购物中心18  年开业.上半年暂时未有租金收入）约93  元。截至1H2018年，公司旗下持有18  项投资物业物业，总建面约55  万方（佐阾+NEO  大约41  万方），上半年总体租金收入约人民币2.7  亿元。假如公司旗下的投资物业均达到成熟运营状态，公司年租金收入至少6-7  亿。未来随着控股股东商业项目的注入，可进一步提高公司商业比例，维持销售与投资物业的适当比例，平衡现金流，增强公司防御性。
        目标价3.48  港元，维持买入评级：公司目前NAV  为156  亿元，考虑到公司潜在旧改项目的注入，对公司NAV  增厚至498  亿元，考虑潜在摊薄股份影响，摊薄后每股NAV  约5.8  元，给予目标价3.48  元，对应NAV  折让40%，给予买入评级。