南华期货-宏观经济日报-190116

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        地产库存增长趋势影响地产投资
        未来地产销售前景仍不看好。1、二三线城市调控力度有减弱迹象但是少数。短期来看，部分城市的房地产调控力度已经出现了减弱的信号，如限售放开，限价暂停等。但是房地产松绑的城市目前仍是少数，从点到面需要时间。限购限贷、首付比例与按揭贷款成本等影响居民购房需求的核心限制也没有松动，销售增长的力量目前来看依然偏弱。2、中央经济工作会议仍在强调"因城施策"，在短期内像以往出现全线松动的可能性不高，部分库存去化已经较多、房价存在上涨动力的城市还会继续保持力度，三四线城市的棚改也还会收紧。在这样偏紧的情况下，地产销售仍不看好。
        商业地产也不存在转好的基础。如果明年经济继续下行，企业扩规模和居民增加消费的动力不强，商业地产逆势去化库存的可能性较低。办公楼和商业营业用房的需求在于企业部门和居民部门对消费和办公场所的依赖。
        地产销售仍不看好加上商业地产也不存在转好的迹象，未来地产库存会有增长趋势。
        地产库存增加导致土地购置增速减弱，地产投资会减弱。库存增加，房企会首先减少拿地，充分利用现有土储，加快开工和施工，与销售的速度与规模匹配，保证自身的库存合理。我们会先看到土地购置增速减弱，新开工和施工增速加快，去年房地产投资的支撑力量主要是由土地购置，那么未来土地购置减弱影响地产投资。