中银国际-房地产行业周刊：销售增速持续下行，一城一策深化落地-190128

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        上周（2019/1/20-2019/1/26）40  个重点城市新房合计成交406  万平米，环比下降2.7%；1  月截至上周累计日均成交58  万平米，环比12  月下降34.1%，较去年1  月下降9.3%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：7.6%、8.7%、-18.1%，北上广深环比变化分别为：36.8%、12.7%、-2.5%、-30.8%。2018  年1-12  月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长17.2%和9.5%，销售面积和金额同比分别增长1.3%和12.2%。12  月单月投资及新开工面积增速分别为8.2%和20.5%，分别较上月高位回落1.1  及1.2  个百分点。我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。12  月单月销售增速0.9%，较上月上涨6  个百分点，增速再度回正，主要由于年底推盘增加。1-12  月，房地产开发企业合计资金来源为16.6  万亿元，同比上升6.4%，较1-11  月回落1.2  个百分点。在行业景气度下行的背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数下跌0.17%，沪深300  指数上涨0.51%，相对收益为-0.68%，板块表现弱于大市，在28  个板块排名中排第12  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：上实发展、莱茵置业、海航投资、天业股份、中茵股份。
        公司动态：荣盛发展2018  年度净利润76.6  亿，同比升三成；招商蛇口预期去年净利润约145  亿元–155  亿元；华远地产完成发行15  亿元公司债，票面利率6.65%；新城控股料去年净利润最高增74％至105  亿元；金科地产发行7  亿元超短期融资券，利率5.87%。
        政策新闻：央行公布2018  年房地产贷款同比增长20%，个贷增17.8%；北京市统计局公布去年房地产开发投资增长3.4%；海南研究出台房地产转型发展配套政策，因地制宜发展产业地产；陕西将坚持分类指导，有效防控房地产领域风险。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交406  万平米，环比下降2.7%；1  月截至上周累计日均成交58  万平米，环比12  月下降34.1%，较去年1月下降9.3%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：7.6%、8.7%、-18.1%，北上广深环比变化分别为：36.8%、12.7%、-2.5%、-30.8%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为5.3  个月，环比下降1.21个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积1572  万平米，环比下降0.8%；年初至今累计成交0.43  亿平米，同比下降45.1%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。