中银国际-房地产行业周刊：社融数据高增， 流动性改善对冲成交下行-190218

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        上周（2019/2/10-2019/2/16）上周  40  个重点城市新房合计成交  220  万平米，环比上升  391.9%；2  月截至上周累计日均成交  21  万平米，环比  1  月下降64.1%，较去年  2  月下降  42.9%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：2278.2%、1129%、154.1%。央行公布  1  月金融数据，人民币贷款增加  3.23  万亿元，M2  增速  8.4%，均大幅超市场预期，融资环境方向性改善。但今年以来行业成交下行，1  月日均成交量较去年同比下降约10%，二三线下降更加显著。我们认为  19  年行业销售面临较大下行压力，但政策及融资环境改善起到一定对冲作用，一线城市有望领跑全国。在  16-18年销售高增及预收账款充足的背景下，龙头及高成长房企  18-20  年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科  A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周  SW房地产指数上涨  1.91%，沪深  300指数上涨  2.81%，相对收益为-0.9%，板块表现弱于大市，在  28个板块排名中排第  26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前  5位的房地产个股分别为：华丽家族、中茵股份、市北高新、世荣兆业、中关村。
        公司动态：因长期亏损，云南华侨城挂牌昆明阳宗海项目公司  50％股权；旭辉控股拟发行  3亿美元优先票据，年利率  7.625%；阳光城  1月份销售  118.1亿元，斥资  23亿新增  6个项目；荣盛发展首月签约金额  46.45亿元，同比下降2.76%；世茂房地产发行10亿美元优先票据，利率6.125%。
        政策新闻：央行公布  1月份人民币贷款增加  3.23万亿，创单月历史新高；成都修订公积金实施细则，扩大贷款对象、严格“认房认贷”；北京出租房收入税率大幅下调，月租金  10万以下仅  2.5%；统计局公布  1月  CPI同比上升  1.7%，居住价格升  2.1%。
        行业数据：上周  40  个重点城市新房合计成交  220  万平米，环比上升391.9%；2  月截至上周累计日均成交  21  万平米，环比  1  月下降  64.1%，较去年  2  月下降  42.9%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：2278.2%、1129%、154.1%，北上广深环比变化分别为：2619.8%、2500.1%、1415.5%、NA。14个重点城市住宅  3个月移动平均去化月数为5.2  个月，环比下降  1.84  个月。前周  100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积  8万平米，环比下降  99.7%；年初至今累计成交  1.02亿平米，同比下降  35.2%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。