首创证券-金科服务-9666.HK-2021半年报点评：科技赋能提升效率，增值服务全面提速-210902

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业绩稳步提升，科技赋能提升经营效率。

公司公布2021半年报，上半年实现营收25.9亿元，同比增长88.8%，远超营收“五年十倍”业绩指引的复合增长率58.8%。

分业务来看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和智慧科技服务收入同比增速分别为+41.5%/+419.0%/+94.2%/+115.8%。

上半年实现归母净利润5.3亿元，同比增长80.4%。

2021H1综合毛利率32.5%，较2020年底上升2.8个百分点；净利率20.95%，较2020年底提升2.1个百分点。

科技赋能方面，公司坚持人力机械化、机械管理化，推动人均效能大幅增长21.5%，人力成本占比较2020年底下降4个百分点至47%，处于行业低位，公司城市深耕战略与科技赋能持续改善经营效率。

合约规模稳步增长，市场化外拓量稳质升。

截至2021年上半年，公司合约面积与在管面积分别为3.1亿平和1.9亿平，合约在管比达到1.69，储备面积处于相对高位。

2021年上半年新增合约面积3774万平方米，其中第三方新增占比72%，对母公司金科股份的依赖度进一步下降。

同时外拓项目质量得到进一步提升，外拓项目平均物业费由2020年末的1.66元/平方米/月提升至1.87元/平方米/月。

高密度布局促进增值服务全面提速。

公司社区增值服务上半年实现收入6.5亿元，同比增长419%，占营业收入比重也由去年同期的9.2%大幅提升至25.2%。

其中旅居服务、美居焕新、园区经营和家庭服务收入同比增速分别为+1623%/+234.3%/+526.4%/+110.4%。

疫情过后，公司全牌照十年深耕的旅居项目迎来爆发式增长，其中在西南核心区域在管面积达到9800万平方米，占总在管面积的53%，依托于高密度的在管面积、深耕区域的品牌优势以及全链条的本地供应链优势，公司社区增值服务的渗透率进一步提升，增值服务收入迎来全面提速。

投资建议及盈利预测：我们预计公司2021-2023年实现归母净利润11亿元/18.6亿元/30.1亿元，对应PE23.5/13.9/8.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。