安信证券-保利地产-600048-销售增速提升、补货力度低于18均值-190308

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        ■事件：3  月  07  日晚，公司公告  19  年  2  月份销售数据，2  月份公司实现签约面积  189.12万方，同比增长  20.81%（前值+4.59%），签约金额  334.04  亿元，同比增长  54.31%（前值+6.14%）；1-2  月份公司累计实现签约面积  416.97  万方，同比增长  11.37%（前值+4.59%），累计签约金额  669.95  亿元，同比增长  25.70%（前值+6.14%）。
        ■2  月销售增速较  1  月增速提升显著：19  年  2  月，公司实现签约面积  189.12  万方，同比增长  20.81%（前值+4.59%），较上月增速提  升  16.22pct，签约金额  334.04  亿元，同比增长  54.31%（前值+6.14%），较上月增速提  升  48.18pct；销售均价  17662.86  元/平米（前值  14742.59  元/平米），同比提升  27.74%，环比增长  19.81%。2  月销售增速较  1  月有较大的提升。19  年  1-2  月份公司累计实现签约面积  416.97  万方，同比增长11.37%（前值+4.59%），累计签约金额  669.95  亿元，同比增长  25.70%（前值+6.14%）；累计销售均价  16067.10  元/平米，同比增长  12.87pct（前值+1.48pct）。
        ■权益拿地额/销售额  11.50%，补货成本/销售均价  45.27%：公司  19  年  2  月新增土地项目  8  个  ，其  中  7  个项目为国内项目，一个为澳大利亚全权益项目（占地面积  4871平米，总价/占地面积为  5337.71  澳元/平米）。国内项目较  18  年同期增加  1  个，较19  年  1  月增加  5  个；新增项目仍以合作项目为主，主要为广州（+2）、石家庄（+1）、渭南（+1）、大连（+2）、长沙（+1）等；100%权益：非  100%权益比例为  2:5，50%以上权益：50%以下权益比例为  4:3。不包括澳大利亚项目，2  月土地净占地面积  37.83万方，计容建筑面积  101.66  万方，较上年同期分别下  降  35.51%、下降  25.27%，权益建筑面积  53.29  万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达  52.42%；权益拿地额/总地价比例为  52.14%（18  年  1-12  月累计权益拿地额/累计总土地价款比例为  69.34%）。2  月新增土地总地价  81.28  亿元，同比下降  51.40%；新增权益地价  38.42  亿元，同比下降  46.89%；其中，当  月权益拿地额/销售额占比为  11.50%（前值  4.75），力度显著低于  18  年全年平均拿地力度（31.54%）。从拿地均价来看，2  月新增土地楼面价  7995.51元/平米，权益楼面价  7209.62  元/平米，补货均价/销售均价为  45.27%（前值  31.74%）；以  1-2  月累计销售均价计算，2  月新增货值约  163.33  亿元。
        ■投资建议：公司聚焦一二线资源补充，同时、落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透；我们预计公司  2018  年-2020  年的  EPS  分别为  1.63元、1.89  元、2.18  元。维持“买入-A”投资评级，6  个月目标价  18  元。
        ■风  险  提  示  ：房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期