国信证券-统计局2019年1~2月房地产行业数据点评：大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑-190318

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        事项：
        2019年3月14日，国家统计局发布了2019年1-2月全国房地产开发投资和销售数据。
        国信地产观点：1）销售降温明显，销售面积出现负增长，销售降温掣肘新开工增速；2）投资端仍坚挺，但终究会受到销售下行制约；3）房企销售增速不算特别理想，分化明显，部分二线龙头胜出；4）2019  年1-2  月处于房地产政策空窗期，政策改善趋势未来将得以延续；5）投资建议：根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》，大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑，重申二月策略《有信心，更要有耐心》及三月策略《积极把握春耕行情》的观点，维持行业“超配”评级，建议机构投资者加大对地产股的配置；6）风险：市场的风险及研究框架的风险。
        评论：
        销售降温明显，掣肘新开工
        一、销售降温明显，销售面积出现负增长
        2019  年1-2  月，商品房销售面积累计同比增速-3.6%，出现负增长，较2018  年全年回落4.9  个百分点，降温态势显著；商品房销售额累计同比增速2.8%，较2018  年全年回落9.4  个百分点，回落态势明显。
        二、销售降温掣肘新开工
        2019  年1-2  月，新开工面积累计同比增速6.0%，较2018  年全年回落11.2  个百分点，回落明显，销售降温掣肘新开工增速；施工面积累计同比增速6.8%，较2018  年全年提高1.6  个百分点。
        三、投资端仍坚挺，但终究会受到销售下行制约
        2019  年1-2  月，虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势，但房地产投资仍然偏暖，房地产投资累计同比增速11.6%，较2018  年全年提高2.1  个百分点，自2018  年以来保持在高位。
        我们早在2018  年上半年就判断房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因，但我们亦认为：开发商终究不得不“以销定产”，2019  年投资终究会受到销售下行制约，从而对庞大的上下游产业链造成负面影响。
        四、房企开发资金自2018年9月起持续回落
        2019年1-2月，房地产开发资金累计同比增速2.1%，较2018年全年回落4.3个百分点；其中，个人按揭贷款累计同比增速6.5%，较2018年全年提高7.3个百分点；定金及预收款累计同比增速5.6%，较2018年全年回落8.2个百分点。
        五、购房贷款利率自2018年10月起持续回落
        2019年2月，全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.63%、5.99%，均较2019年1月回落0.03个百分点，购房贷款利率自2018年10月持续回落，银行信贷有持续松动趋势。
        房企销售增速仍不算特别理想，分化明显，部分二线龙头胜出
        受房地产市场持续降温、春节假期以及2018年销售高基数等影响，房企销售增速仍不理想，观察2019年1-2月销售额TOP30的优势房企累计同比增速，仅有中海、华润、阳光城、金地、首开销售增速高于去年同期。与此同时，龙头房企增速下降更为明显，碧桂园、万科、恒大分别实现累计销售额1050亿元、921亿元、647亿元，同比下降15%、11%、42%；部分二线房企受益于布局城市楼市回暖，销售依然保持增长，阳光城、金地、华润、中海、保利、新城、中南分别实现了50%、38%、36%、27%、26%、24%、15%的增长，房企销售分化明显。
        风险
        一、市场的风险：若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；
        二、研究框架的风险：上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》，其核心假设在于--商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，导致相应地策略建议亦失效。