中银国际-房地产行业周刊：一二线持续回暖，关注二线高成长性房企-190319

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        上周（2019/3/10-2019/3/16）40  个重点城市新房合计成交450  万平米，环比上升4.2%；3  月截至上周累计日均成交61  万平米，环比2  月上升56.6%，较去年3  月上升8.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-3.6%、-2.5%、17.2%，北上广深环比变化分别为：45.3%、-22.2%、-4.9%、12.5%。19  年1-2  月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6%和11.6%，销售面积和金额同比分别下降和上升3.6%和12.1%。1-2  月投资增速创近年新高，本月土地购置面积大幅下滑，但2018  年二三季度土地购置费高增被延后计入今年，对投资增速仍有较强支撑。在春节停工的背景下，新开工及施工分别录得6%及6.8%的增长，超市场预期，我们认为施工强度加大及复工增加或为主因。2  月单月销售面积降幅3.6%好于预期，我们认为在三四线棚改暂缓销售动能明显不足的情况下，一二线回暖及更低能级城市的稳定或为对冲因素，但难以扭转下滑趋势。在16-18  年销售高增及预收账款充足的背景下，龙头及高成长房企18-20  年业绩锁定性较强，基本面坚实，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数上涨6.35%，沪深300  指数上涨2.39%，相对收益为3.96%，板块表现强于大市，在28  个板块排名中排第1  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：张江高科、银亿股份、南京高科、绵世股份、上实发展。
        公司动态：招商蛇口去年营收882.78  亿元，今年销售目标2000  亿；泛海控股将泛海建设100%股权售予融创  已完成交割；蓝光发展去年合约销售855  亿元，新增1496  万平米土储；冠城大通2018  年净利润7.59  亿元，同比增长27.52%；华侨城25  亿公司债按品种一利率3.88%悉数发行。
        政策新闻：韩正表示将稳地价稳房价稳预期，促进房地产健康发展；海南重启个人商业贷款转公积金业务，额度上限调至70  万元；深圳发布旧改新规，首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度；前2  月全国房地产开发投资增速超去年，商品房销售回落；住建部公布长沙等12  市被确定为2018  年棚改拟激励支持城市。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交450  万平米，环比上升4.2%；3  月截至上周累计日均成交61  万平米，环比2  月上升56.6%，较去年3月上升8.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-3.6%、-2.5%、17.2%，北上广深环比变化分别为：45.3%、-22.2%、-4.9%、12.5%。14个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为7.9  个月，环比上升0.28个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积1791  万平米，环比下降24%；年初至今累计成交1.99  亿平米，同比下降14.6%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。