东方证券-招商蛇口-001979-粤港澳大湾区地产巨舰，低成本优势尽显-190319

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        核心观点
        公司归母净利润稳定增长，利润率持续提升。2018  年公司实现营业收入882.8  亿元，同比增长17.0%，实现归属于母公司净利润152.4  亿元，同比增长24.7%。公司盈利能力持续提升。2018  年，营收占比89.1%的社区开发与运营业务毛利率为29.9%，较上年同期提高0.7  个百分点，营收占比10.2%的园区开发与运营业务毛利率为31.1%，较上年同期提高2.3  个百分点。
        销售高速增长，审慎拿地降杠杆。2018  年公司销售金额1705.8  亿元，同比增长51%，销售面积827.4  万平，同比增长45.1%，销售均价20618  元/平，同比增长4.2%。2018  年公司新增土储总建面为1357  万平方米，根据我们的统计，2018  年全年拿地金额为934  亿元，新增土储平均楼面价为6883  元/平方米。投资强度为55%，较去年同期下降了23  个百分点。
        公司杠杆率显著下降，通过多元融资渠道维持低成本优势。2018  年底公司净负债率为45.0%，较去年同期下降13.4  个百分点。短期负债覆盖比率为1.8，较去年同期提升了0.3，体现出公司债务保障能力正优化。2018  年行业融资环境整体趋紧，公司加大了公开市场操作力度，年内新增200  亿中票、超短融注册额度，发行公司债、超短融、永续中票等直接融资共130  亿，发行长租公寓资产支持证券20  亿。截至2018  年底公司的综合融资成本为4.85%，较2017  年底小幅上升0.05  个百分点，保持行业领先优势。
        财务预测与投资建议
        维持买入评级，上调目标价至30.00  元（原目标价为20.70  元）。我们预测2019-2021  年公司EPS  为2.50/3.06/3.66  元。可比公司2019  年PE  估值为12X，我们给予公司2019  年PE  倍数12X，对应目标价30.00  元。
        风险提示
        房地产市场销售大幅低于预期。
        利率上升超预期。