国信证券-招商蛇口-001979-2018年报点评：业绩持续增长，享大湾区红利-190320

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        归母净利增长20%，EPS1.93元，符合预期    
        2018年公司实现营业收入883亿元，同比增长16%；归母净利润152亿元，同比增长20%；EPS为1.93元（未扣永续债利息），符合预期，扣除永续债利息3.2亿元后的EPS为1.89元。公司拟每10股派发现金红利7.80元（含税）。  
        销售显著增长，粤港澳大湾区资源充裕    
        2018年公司实现销售面积约827万平方米，同比增长45%；销售金额约1706亿元，同比增长51%，销售显著增长。2018年公司新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米，2018年拿地销售比为1.6，拿地较积极，新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。公司目前已在粤港澳大湾区的9个城市布局，其中大部分资源集中在深圳，近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。  
        融资成本低，财务稳健    
        公司融资渠道多样，新增200亿中期票据、超短融注册额度，发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元，；完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品的首期20亿元发行，综合资金成本仅为4.85%，保持行业领先。截止2018年末，公司净负债率为45%，同比下降13.4个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为70%；短期偿债能力保障倍数--货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.5倍，短期偿债能力较好。公司2018年末预收款约605亿元，可锁定2019年wind一致预期营收的49%。    
        创新型业态布局全国，多点开花    
        公司积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现：①长租公寓快速发展，全面覆盖13个国内一线、核心二线城市；②大健康脱孵入实，从"养老、医院、康养小镇"三方面积极推进医养业务；③大文创精彩绽放，已在全国6个城市布局8个意库项目；④蛇口邮轮母港荣获"最佳邮轮港口服务"、"最具设计创意"两项大奖，全年靠泊邮轮89泊次，同比增加46%，邮轮客流超36万人次，同比增加93%；⑤港城联动，布局沿海城市邮轮母港及综合配套，积极拓展十余个沿海城市与长江沿岸母港项目，纵横全国。  
        三大板块协同发展，维持"买入"评级    
        公司社区、园区、邮轮三大板块协同发展，以"前港-中区-后城"的综合发展模式持续锻造能力，经营业绩再攀高峰。预计2019、2020年EPS为2.35、2.83元，对应PE为9.3、7.7X，维持"买入"评级。  
        风险：若行再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。