兴业研究-【地产债周度观察】第6期：按揭投放改善影响几何？-190324

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        周度观察：按揭投放改善影响几何？按揭贷款政策松动有空间，但幅度有限。预计商品房销售平稳运行而非明显反弹，区域分化延续，核心城市住宅销售企稳回暖，三、四线楼市持续低迷。信用资质分化，项目主要布局核心城市的房企销售回款有望表现平稳甚至边际改善，信用资质存在向好可能。
        从历史调控放松周期来看，按揭贷款利率走低、首付比例下降直接降低购房负担，新增按揭贷款投放金额增速走高将带动商品房销售量、价增速上行。目前按揭贷款利率、首付比例有下行空间，但按揭贷款平均利率仍为历史较低水平，下降空间主要体现为利率倍数的下降，商品房销售额中贷款占比2017  年以来连续下降至历史中值水平，主要受核心城市认房认贷政策下改善置业者首付比例大幅提升影响，但在保持核心城市房价平稳政策目标下，认房认贷放宽可能性较小，整体按揭贷款利率和首付比例下行空间相对历史调控放松周期较为有限。截至2018  年四季度，个人住房贷款加权平均利率收在5.75%，利率倍数较高，约为中长期贷款基准利率（4.90%）的1.17  倍；  2018  年底新增住房贷款金额/商品住宅销售额持续走低至0.39。
        预计2019  年全国商品房销售平稳运行而非大幅反弹，区域分化、企业资质分化延续。按揭贷款执行层面松动区域主要集中于核心一、二线城市，三、四线城市政策改善空间有限，预计项目主要布局核心城市的房企信用资质有望保持稳定或改善，项目重仓三、四线城市尤其是非城市圈三、四线城市的房企销售回款承压，关注其是否有收缩资本支出、平衡现金流表现。
        成交跟踪：核心城市新房、二手房销售回暖。2019  年第12  周重点跟踪31城商品住宅成交面积累计同比下滑0.9%，下滑幅度收窄，其中一、二和三、四线城市累计同比分别变动26.8%、10.0%和-23.0%。12  城二手房成交面积累计同比增长5.6%，一、二和三、四线城市累计同比分别变动-8.5%、12.0%和7.9%。
        关键词：按揭利率、首付比例、区域分化